北京的房租上涨与德国的“房租刹车”

（德国之声中文网）中国官方新华社转载《羊城晚报》一篇报道说，据调查，7月底、8月初，北京房租平均同比上涨15%，部分小区从去年末到现在一路走高，上涨近40%；北京租金绝对值每月每平米76.1元，居全国第一。

报道指，部分业内人士称，自如和蛋壳两大长租公寓资本运营方"天价抢房源"；当下租赁市场超过一半的房源已经被各种租赁代理机构垄断，而最大的租赁代理机构已经控制了几十万套房源。

报道指，北京市住建委已集中约谈主要住房租赁企业，要求：不得利用银行贷款等融资资金恶性竞争抢占房源；不得哄抬租金抢占房源。

经济观察网今年4月的一篇文章"热钱涌入租赁行业 你的房租涨了吗"写道，有业内人士表示："有些企业依靠规模拿到了融资，资本方一般都会相应地提出要求，比如在多长时间内房源达到多少间，因此这些拿到了钱的企业必须快速扩张、高价抢房，规模做上去了才好再拿下一轮融资"。一位地产经纪人说，他几天前碰到过一个不错的房源，结果业主说别家和他签两年合同，两年租金直接付清，"这种真的抢不过"。

财经专栏作家叶檀在文章中提到拆违章建筑也是房源进一步紧张的原因之一。

德国的"房租刹车"政策

在德国，近些年来，房租上涨也是一个话题。2005年，德国政府实施了"房租刹车"的政策，由各联邦州负责落实。简单地说，就是各地制定自己的房租平均水平标准（Vergleichsmiete），当签订新租房合同的时候，新的房租价格不得高于当地平均水平标准的10%。有一些情况是特例，如：新建房及首次出租、重新装修后出租。

不过，"房租刹车"是否收到实效，有争议。据《明镜》在线报道，去年，德国全国房租水平平均上升4.3%，其中，柏林上涨8.4%。德国政府希望实施更严格的"刹车"政策。

慕尼黑是目前德国房租最贵的城市，有调查显示，每平米租金平均约17欧元（约合133元人民币）。不过，这里的房价也遥居全德国之首，去年每平米的平均价格是6420欧元（约合50000元人民币）。

慕尼黑当地的《晚报》记者因此算了一笔帐：是买房合算还是租房合算？专家的建议是：如果房价是年租金的20-22倍，那么，买房是合算的。此外，还应该考虑到，最好在退休之前缴清按揭，所以，如果是30多岁买房，到67岁退休，还有30年左右的还款时间。

八成德国人希望有自己的住房

《明镜》最新的调查显示，84%的德国人希望拥有自己的住房。不过，在未来五年内有计划购房的仅16%。当然，这不包括那些已经拥有自住房的人。

而且，考虑到总人口，16%的购买量也相当可观。在30-39岁的群体中，三分之一的人有计划未来五年购房。多数德国人预计房价还将上涨。目前，德国约半数人拥有自己的住宅或房屋。

据调查，2009-2017年，德国房价总体上涨61%。其中，柏林和慕尼黑上涨约140%。

"房屋不是单纯的商品"

德国政府介绍"债务刹车"政策的官网写道："投资的人，也应当继续能赚钱。但是：住房不是单纯的商品，它是人们的家。"这也是"房租刹车"政策的初衷。

中国的财经专栏作家叶檀写道，应"重新制订游戏规则，让年轻人有生存的空间"；"年轻人买不起房，是个悲剧，难道城市年轻人房租占收入的一半，企业根本用不起员工，就不是悲剧了吗？"

不过，她也写道，"相比高房价，租金回报率还是很低。看来，房租没有涨到位"。