北京的房租上漲與德國的「房租剎車」

（德國之聲中文網）中國官方新華社轉載《羊城晚報》一篇報導說，據調查，7月底、8月初，北京房租平均同比上漲15%，部分小區從去年末到現在一路走高，上漲近40%；北京租金絕對值每月每平米76.1元，居全國第一。

報導指，部分業內人士稱，自如和蛋殼兩大長租公寓資本營運方"天價搶房源"；當下租賃市場超過一半的房源已經被各種租賃代理機構壟斷，而最大的租賃代理機構已經控制了幾十萬套房源。

報導指，北京市住建委已集中約談主要住房租賃企業，要求：不得利用銀行貸款等融資資金惡性競爭搶佔房源；不得哄抬租金搶佔房源。

經濟觀察網今年4月的一篇文章"熱錢湧入租賃行業 你的房租漲了嗎"寫道，有業內人士表示："有些企業依靠規模拿到了融資，資本方一般都會相應地提出要求，比如在多長時間內房源達到多少間，因此這些拿到了錢的企業必須快速擴張、高價搶房，規模做上去了才好再拿下一輪融資"。一位地產經紀人說，他幾天前碰到過一個不錯的房源，結果業主說別家和他簽兩年合同，兩年租金直接付清，"這種真的搶不過"。

財經專欄作家葉檀在文章中提到拆違章建築也是房源進一步緊張的原因之一。

德國的"房租剎車"政策

在德國，近些年來，房租上漲也是一個話題。2005年，德國政府實施了"房租剎車"的政策，由各聯邦州負責落實。簡單地說，就是各地制定自己的房租平均水準標準（Vergleichsmiete），當簽訂新租房合同的時候，新的房租價格不得高於當地平均水準標準的10%。有一些情況是特例，如：新建房及首次出租、重新裝修後出租。

不過，"房租剎車"是否收到實效，有爭議。據《明鏡》線上報導，去年，德國全國房租水準平均上升4.3%，其中，柏林上漲8.4%。德國政府希望實施更嚴格的"剎車"政策。

慕尼黑是目前德國房租最貴的城市，有調查顯示，每平米租金平均約17歐元（約合133元人民幣）。不過，這裡的房價也遙居全德國之首，去年每平米的平均價格是6420歐元（約合50000元人民幣）。

慕尼黑當地的《晚報》記者因此算了一筆帳：是買房合算還是租房合算？專家的建議是：如果房價是年租金的20-22倍，那麼，買房是合算的。此外，還應該考慮到，最好在退休之前繳清按揭，所以，如果是30多歲買房，到67歲退休，還有30年左右的還款時間。

八成德國人希望有自己的住房

《明鏡》最新的調查顯示，84%的德國人希望擁有自己的住房。不過，在未來五年內有計劃購房的僅16%。當然，這不包括那些已經擁有自住房的人。

而且，考慮到總人口，16%的購買量也相當可觀。在30-39歲的群體中，三分之一的人有計劃未來五年購房。多數德國人預計房價還將上漲。目前，德國約半數人擁有自己的住宅或房屋。

據調查，2009-2017年，德國房價總體上漲61%。其中，柏林和慕尼黑上漲約140%。

"房屋不是單純的商品"

德國政府介紹"債務剎車"政策的官網寫道："投資的人，也應當繼續能賺錢。但是：住房不是單純的商品，它是人們的家。"這也是"房租剎車"政策的初衷。

中國的財經專欄作家葉檀寫道，應"重新制訂游戲規則，讓年輕人有生存的空間"；"年輕人買不起房，是個悲劇，難道城市年輕人房租佔收入的一半，企業根本用不起員工，就不是悲劇了嗎？"

不過，她也寫道，"相比高房價，租金回報率還是很低。看來，房租沒有漲到位"。