德國租客為何這麼「牛」？

（德國之聲中文網）在德國，自有住宅的比例大約佔到一半。歐洲整體而言，自有住宅的比例佔到約七成，因此，德國的這一比例幾乎在各國是最低的。

據統計，30-40歲的德國人購買住房的比例約10%。特別在巴伐利亞州、巴登符騰堡州和黑森州這樣住房較緊張的地區，自有住房率更低。在大城市，自有住房的比例平均不到30%。

許多德國人得以在租住的房子裡安逸地生活，也是得益於法律對租戶更好的保護。這主要體現在：房東很難臨時終止租房合同，以及法律對房租和漲價幅度的限定。

提前3個月解除合同，孕婦、老人、無家可歸者是例外

通常，租房合同到期前，租賃雙方如果有一方要終止合同，須在合同到期前3個月通知對方。如果簽訂的合同有效期較長，比如五年、八年以上，那麼，須提前6個月及9個月通知對方。

在特殊的情況下，租戶可以以書面形式反對房東按期終止合同的要求，比如：懷孕中後期的女性，高齡老人，或者面臨無家可歸者。

合同沒到期，房東不想租了，可以嗎？

如果在合同未到期以前，房東就想臨時終止合同，那通常只有在特定的情況下才行得通。比如：租客連續兩個月不交房租；抑或，租客沒有盡到責任，導致租賃財物受到嚴重損壞；或者是，租客頻繁破壞居住秩序，使得周圍住戶不得安寧；或者，租客在沒有徵得房東同意的情況下，就把租住空間或部分空間轉租給第三方。

如果出現上述情況，房東在正式終止合同前，必須先以書面形式向租客發出警告信。--但有時候，如果租客無視警告信，並稱沒有收到，房東該怎麼辦呢？即便是掛號信，仍不能保證萬無一失。房東最好是與一名證人一道親自面交，或者，委託法警遞交。

如果租戶仍不肯搬出，那房東只能申請由轄區的地方法院強制執行。費用需要先由房東墊付，之後向租客討還。不過，如果租客個人破產，這筆錢可能就打了水漂。

合同沒到期，租戶不想住了，能行嗎？

公平起見，租客在特定的情況下，也能在合同到期前要求終止合同。比如，房間出現大範圍的嚴重黴菌，而且不是租客通風不當造成的，在這種情況下，由於對人的健康有顯著影響，租客可以要求提前終止合約。其它的情況還包括：鄰居噪音太大、嚴重擾民；房東對租客進行人身威脅或侮辱；居住條件受到嚴重影響，比如冬天暖器用不了，導致房間溫度無法忍受，或者夏天熱到極端的程度。

 "房租剎車"政策，三年不能漲超過20%

近些年來，由於德國房地產走熱，房租上升，德國政府2015年推出了"房租剎車"的政策法規，以保障租戶的權益。各地市政部門制定本地的平均房租標準，這一標準是參考房屋所在地點、房屋面積、配備設施以及建造年份等得出的，並且定期更新。

房東有權把房租提高到當地平均標準，不過，至少要等到租戶入住15個月以後才能漲房租。此外，房東兩次漲價之間要間隔至少12個月。而在三年之內，漲房租的幅度不能超過20%。通常，房租不應超過當地的平均標準。

法律條文繁浩，請向專業人士咨詢

相關的規定十分繁復，最好要向專業人士或租房者協會咨詢。比如，如果房東對房屋進行裝修翻新，那三年內漲價不能超過20%的規定就不再適用了。

在德國租住房屋，還有很多細節的規範。比如，如果結婚，配偶搬進來一起住，是無須徵得房東同意的，房租的冷租（即不包括水電暖的部分）也不得漲價。又比如，合同期間，房東想來看看房子，必須徵得租戶的同意。

苗子/洪沙（據FAZ，ZDF等）

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