为什么德国新建住房那么少 房租涨价停不了？

（德国之声中文网）德国的住房，特别是刚需住房一直紧缺。柏林政府制定的每年新建40万新公寓的目标距离实现也再次变得遥遥无期。德国科隆经济研究所的专家沃尔格特兰德尔（Michael Voigtländer）在评估开发情况时表示：“由于审批数量下降以及公寓建设过程中出现的问题，今年可能竣工完成的公寓数量是20万套。”金融和房地产市场领域的专家们表示，近几年大城市和人口稠密地区的刚需住宅完工率只有75%。

受到通货膨胀和持续攀升的利率影响，德国最大的房地产公司Vonovia也在推迟建设项目。2023年前三季度，Vonovia总共建造了1799套房屋住宅。据公司发言人弗里德里希（Marc Friedrich）称，虽然“开发团队”仍将继续致力于新的建设项目，“但只要市场条件依旧艰困，这些项目就只进行到获得建筑权便停止了”。Vonovia是一家总部位于德国波鸿的上市公司。最大股东是挪威主权财富基金（持股近15%）和美国投资公司贝莱德（7.4%）。

“大型房地产企业未必是建造房屋数量最多的企业”

Vonovia公司发言人弗里德里希说，如果市场形势显着改善，我们将“能够迅速重新启动这些项目”。但鉴于目前高昂的建筑成本，这一切可能还需要不少时日。德国科隆经济研究所的专家沃尔格特兰德尔指出：“大型房地产企业未必是建造房屋数量最多的企业。”

即使是对Vonovia这样的大型房地产企业来说，建筑工程首先考虑的也必须是盈利。但目前看来情况并非如此。公司发言人弗里德里希说，几年前每平米的建筑成本大约为3000欧元，“现如今，包括土地成本在内的每平米建筑成本大约为5000欧元。为了覆盖成本，租户需要为每平米支付20欧元”。几乎没有人能支付这笔费用。弗里德里希说：“这也不是我们的目标。需要说明的是，目前Vonovia出租的房屋每平米价格平均为7.6欧元。”

百分之二的空置率被视为“满租”

对每平米7.6欧元租金的房屋租借市场需求很大。目前Vonovia公司名下出租的公寓总共有49万套。这些公寓的空置率仅为2%，在业内可被视为“满租”。而且需要被考虑进去的一点还包括，2%空置的公寓中还包括正在维护整修的公寓。弗里德里希表示，这些公寓都不会空置太久。他说：“每一套挂出去等待出租的公寓，短时间内都会收到数百个求租问询。柏林的求租需求尤为高。”

即便不考虑目前的建筑成本问题，在房地产市场经历了大举收购扩张的Vonovia公司现在也需要偿还大量贷款。在本财政年度，该公司已经出售了约37亿欧元的房产和股份。Vonovia公司总裁布赫（Rolf Buch）在接受彭博社采访时说，明年还会继续出售价值30亿欧元的房产。养老院和商业地产将是销售的重点。公司同时希望尽可能多地保留公寓，因为Vonovia主要通过出租公寓实现盈利。2022年Vonovia公司的总营业额达到54亿欧元，净利润达到18亿欧元。

新建房屋的危机还会进一步加剧

经济研究所的专家沃尔格特兰德尔说，可支付得起的房屋住宅基本只能在已建成的房屋住宅中才能找到。但是对这类住宅的需求却在不断增加。他说：“特别是在城市中，对小型公寓的需求格外得大，因为很多较小的家庭住在那里。但是城市里却缺少小户型公寓。”为了防止更多的家庭搬离城市，专家们认为还应该修建更多的较大户型的公寓。但这也就意味着让房地产企业去投资无利可图的项目。Vonovia公司总裁布赫对彭博社说，由于几乎没有新建项目，对居住空间的需求不断增加，其典型的市场后果就是租金也会上涨。他判断，至少在2025年之前，新建房屋的危机还会进一步加剧。

Vonovia遇到的问题并非业内独有现象

在Vonovia看来，德国政府设定的每年新建40万套公寓的政治目标即便是在未来也不现实。公司发言人弗里德里希说，为了实现这一目标，“必须投入1000亿欧元”，此外建筑物的节能翻新也需要大约同样多的费用。他还指出，大约37%的成本费用来自于政府要求的缴款，例如土地转让税、增值税和各种费用等等。这些都是扣除通胀和利率之外的成本驱动要素。

在这种情况下，即使是大型房地产公司目前也无法支付新建项目的成本。弗里德里希说，没有银行愿意提供贷款，“因为租金只能勉强支付利息。这也不是Vonovia独有的问题，而是全行业都面临的困境”。在这种情况下，以盈利为目的的大型住房公司的建设项目只能暂时搁置，而那些在紧俏市场上寻找住房的人可以预期租金将继续上涨。

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