為什麼德國新建住房那麼少 房租漲價停不了？

（德國之聲中文網）德國的住房，特別是剛需住房一直緊缺。柏林政府制定的每年新建40萬新公寓的目標距離實現也再次變得遙遙無期。德國科隆經濟研究所的專家沃爾格特蘭德爾（Michael Voigtländer）在評估開發情況時表示：「由於審批數量下降以及公寓建設過程中出現的問題，今年可能竣工完成的公寓數量是20萬套。」金融和房地產市場領域的專家們表示，近幾年大城市和人口稠密地區的剛需住宅完工率只有75%。

受到通貨膨脹和持續攀升的利率影響，德國最大的房地產公司Vonovia也在推遲建設項目。2023年前三季度，Vonovia總共建造了1799套房屋住宅。據公司發言人弗里德里希（Marc Friedrich）稱，雖然「開發團隊」仍將繼續致力於新的建設項目，「但只要市場條件依舊艱困，這些項目就只進行到獲得建築權便停止了」。Vonovia是一家總部位於德國波鴻的上市公司。最大股東是挪威主權財富基金（持股近15%）和美國投資公司貝萊德（7.4%）。

「大型房地產企業未必是建造房屋數量最多的企業」

Vonovia公司發言人弗里德里希說，如果市場形勢顯著改善，我們將「能夠迅速重新啟動這些項目」。但鑑於目前高昂的建築成本，這一切可能還需要不少時日。德國科隆經濟研究所的專家沃爾格特蘭德爾指出：「大型房地產企業未必是建造房屋數量最多的企業。」

即使是對Vonovia這樣的大型房地產企業來說，建築工程首先考慮的也必須是盈利。但目前看來情況並非如此。公司發言人弗里德里希說，幾年前每平米的建築成本大約為3000歐元，「現如今，包括土地成本在內的每平米建築成本大約為5000歐元。為了覆蓋成本，租戶需要為每平米支付20歐元」。幾乎沒有人能支付這筆費用。弗里德里希說：「這也不是我們的目標。需要說明的是，目前Vonovia出租的房屋每平米價格平均為7.6歐元。」

百分之二的空置率被視為「滿租」

對每平米7.6歐元租金的房屋租借市場需求很大。目前Vonovia公司名下出租的公寓總共有49萬套。這些公寓的空置率僅為2%，在業內可被視為「滿租」。而且需要被考慮進去的一點還包括，2%空置的公寓中還包括正在維護整修的公寓。弗里德里希表示，這些公寓都不會空置太久。他說：「每一套掛出去等待出租的公寓，短時間內都會收到數百個求租問詢。柏林的求租需求尤為高。」

即便不考慮目前的建築成本問題，在房地產市場經歷了大舉收購擴張的Vonovia公司現在也需要償還大量貸款。在本財政年度，該公司已經出售了約37億歐元的房產和股份。Vonovia公司總裁布赫（Rolf Buch）在接受彭博社採訪時說，明年還會繼續出售價值30億歐元的房產。養老院和商業地產將是銷售的重點。公司同時希望盡可能多地保留公寓，因為Vonovia主要通過出租公寓實現盈利。2022年Vonovia公司的總營業額達到54億歐元，淨利潤達到18億歐元。

新建房屋的危機還會進一步加劇

經濟研究所的專家沃爾格特蘭德爾說，可支付得起的房屋住宅基本只能在已建成的房屋住宅中才能找到。但是對這類住宅的需求卻在不斷增加。他說：「特別是在城市中，對小型公寓的需求格外得大，因為很多較小的家庭住在那裡。但是城市裡卻缺少小戶型公寓。」為了防止更多的家庭搬離城市，專家們認為還應該修建更多的較大戶型的公寓。但這也就意味著讓房地產企業去投資無利可圖的項目。Vonovia公司總裁布赫對彭博社說，由於幾乎沒有新建項目，對居住空間的需求不斷增加，其典型的市場後果就是租金也會上漲。他判斷，至少在2025年之前，新建房屋的危機還會進一步加劇。

Vonovia遇到的問題並非業內獨有現象

在Vonovia看來，德國政府設定的每年新建40萬套公寓的政治目標即便是在未來也不現實。公司發言人弗里德里希說，為了實現這一目標，「必須投入1000億歐元」，此外建築物的節能翻新也需要大約同樣多的費用。他還指出，大約37%的成本費用來自於政府要求的繳款，例如土地轉讓稅、增值稅和各種費用等等。這些都是扣除通膨和利率之外的成本驅動要素。

在這種情況下，即使是大型房地產公司目前也無法支付新建項目的成本。弗里德里希說，沒有銀行願意提供貸款，「因為租金只能勉強支付利息。這也不是Vonovia獨有的問題，而是全行業都面臨的困境」。在這種情況下，以盈利為目的的大型住房公司的建設項目只能暫時擱置，而那些在緊俏市場上尋找住房的人可以預期租金將繼續上漲。

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