中国“高泡”前行－房地产税怎么弄？

一段时间来，人们热辩着中国经济是否过热的问题，在这里面，房地产业是否泡沫经济更是一个集中的话题。如果是“高泡”的，会出现什么问题呢？这个问题的讨论过程中，引出了征收房地产税的新话题。先是山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海向政协递交提案，呼吁开征不动产税，抑制房价猛涨，3月20日，中国财政部副部长肖捷更明确表示，今后一段时期重点推进房地产税改革，并透露试点城市正在筛选中。

一石激起千层浪。中国专家和群众就此展开了激烈的辩论。一派认为，时机还不成熟，这只会增加百姓负担。另一派认为，征不动产税体现公平，主要针对高收入者。

中国征收房地产税，有许多问题似乎很模糊。在此先谈一下对中国房地产业现状与未来的看法。

中国房地产业面临大变？

这个问题也有很大的争议。个人理财杂志的一篇文章认为，“中国房产市场正面临着继1993年海南、北海房产泡沫破灭之后的最大变局”。据该文称，中国许多地方房价和成交面积已经开始猛跌。2005年1月，太原房价降幅高达25.63%；2004年，青岛市内总成交面积狂降26％；2004年10月，温州新房交易量比11月下降53％，二手房也降了32％；2004年10月，厦门售房均价比9月跌了近900元。

但与此同时，上海炒房客开始转战内地，2004年山东胶南市房价狂涨了37％，江苏盐城狂涨了31％，淮安涨了30％，河北保定涨了25％，湛江也涨了19％。

房地产业猛涨的上海成了中国的典型。这几年，买了房的至少在市场价格上看普遍都赚了。据上海中原物业公司的研究报告，涨得最厉害的达8、9倍，比如上海虹口的新外滩花园，从开盘时的每平方米5、6千涨到4.5万；东方剑桥从开盘时的9000多涨到了2.8万。

但是中原物业公司认为，上海房产的上涨将由面及点，从全面的涨变为部分地段部分房产的涨。

总而言之，从目前看，中国还不象房产要全面破泡的样子。更多的迹象显示：中国房地产业变成了股票一样的东西，此落彼起的时代可能已经到来了。在这个时代，会买也要会抛。抛不出去怎么办呢？

当然，这话是针对那些房产投机商而言的。老百姓呢，自己住的房子抛出去再买新的？其它房子不也都涨了吗？

价格泡沫到底有多大？

中国的房地产业绝对的不合逻辑，使许多人看不懂，也使许多人成天的提心吊胆。首先，房地产的价格有好几个脱钩：一是与国民经济的增长率脱钩，二是与物价指数脱钩，三是与居民收入水平的提高脱钩。

在此只说收入水平问题。2004年，上海人均可支配收入为8627元，市区平均房价达每平方米16683元；北京人均可支配收入为6232元，平均房价为15638元；深圳人均可支配收入为6037元，平均房价为27596元；温州人均可支配收入全国第一，达9278元，平均房价为17727元。

这意味着什么呢？以上海为例，如果以每套住房100平方米（建筑面积）计，上海每套住房价格为163万元。即使一个家庭两个人拿同样多的收入，即家庭年收入达17000元，也要将近100年才能把这么一套住房拿到手，这还没有把人均收入还要用在吃和其它方面的因素扣除。

还有一个算法。上海楼市杂志一文说，2004年上海可支配收入共计约2200亿元，去年全年商品房面积达3000万平方米。如果按每平方米16000元的价格算，需要4800亿元才能消化这些供给。即相当于全年上海可支配收入的两倍。其实这个算法还是忘了一点：上海不可能每个人或每个家庭每年都买房。即使有10％的人买房，那么拿得出的钱实际上也只有220亿元（还未扣除家庭日常所需）。既然上海的房子到现在为止还有点供不应求的样子，如果说不存在滞销，还有那4600亿元是哪来的呢？无非一是银行贷款，二是外来（包括外地和外国来的）资金。再就是很多所谓的钱款并没有真正支付，比如只付了所谓首期，虚了很多。

看到一篇文章，标题是：卖掉一个上海可以买下大半个美国。虽然过于耸人听闻，但上海的房价之高新建房子之多确实已经到了惊人的地步。上海也还只不过是中国的一个典型。还有一篇文章把上海和东京的房价作了比较，发现上海的房价已经达到了东京最好地段的高度。

德国是发达了几十年的国家了。以住房（非中国说的“别墅”）而言， 2000年时，柏林60到90平方米的房价是（折算成今天的欧元），一般的每平方米750欧元，较好的1100到1500欧元，高档的3000欧元；法兰克福是1450，1950和3350欧元；汉堡是1300，2000到2400，3700欧元；科隆是1000，1500到2100，3000欧元；慕尼黑是2750，2600到3000，4500欧元。

这里有个概念不可混淆了：中国说的面积一般指建筑面积，而德国说的是居住面积加部分使用面积，比如阁楼高1米50以上的地方才算面积，阳台算一半面积，地下室不算面积，建筑的外壳根本就不算。因此，实际上德国90平方米的住房要将近乘一倍才可以与中国相比。也就是说，在柏林花1500欧元，今天相当于约14000元人民币，就可以买到1平方米高档住房。

而，德国劳动者的平均月收入远远超过了1500欧元，大约为2500欧元。也就是说，如果不扣除生活开支，每个月可以买两平方米以上的建筑面积（且挪用中国的计算概念建筑面积），且是高档住房。我们可以大致地说：月收入与每平方米房价的比例是1:2，或者为了可比说成0.5:1。而在中国，以上海为例，即使扣除最穷的阶层，不说“人均可支配”，而说劳动者收入，大多数劳动者的月平均收入大体上是2000元，这要8个月才能买1平方米的建筑面积（且算都是高档住房）。那么大致上可以说，在上海，月收入与每平方米房价的比例是8:1。即：这个差距高达16倍。

由此可见泡沫之大。按这样的差距，买房人在德国根本不可能拿到银行贷款。

除了中国算的是建筑面积这个问题经常被比较者们遗忘外，人们还经常忘了一个重要因素：中国的地产都是国家的，买房人买的只是土地的70年使用权，可以说是70年地租一次付清。而德国等西方国家买房包括买地产，而地产要占到整个价格的三分之一左右。加上这个因素，中国的房地产与德国比就更贵了，上述月收入和房价之比的差距其实更要大得多。

还要加上一个被人忘却的因素：中国目前的房屋租金和买价远远不成比例。以德国为例，人们常说，1比10是合算的，1比13还可以，超过这个比例就不行了。也就是说，如果你买下一套房子，出租给别人，如果买价是10万欧元，每年的房租收入是1万欧元（1比10），那就合算了，如果年房租收入只有5千欧元，即1比20，那么这个房子就不如不买。现在，上海一套买价50万元的小或旧住房，每个月的房租收入到不了2000元，一年的房租收入就算它2万多吧。从买房出租的角度看是太不合算了。当然，人们目前在中国买房，要不就是自己住，要不就是“追涨”，等涨，然后出手，出发点不一样。但从长远看，这显然是不利于房地产健康发展的，租金与买价的大失比例，从另一个角度证明了中国房地产的泡沫之大。

不可忘却的几个支撑因素

既然泡沫如此巨大，中国的房地产业为什么迟迟没有崩溃，而只是，如本文一开始所说，经常转移着重心呢？这里有几个支撑因素是不可忽略的：一是实际购买力的因素；二是国民经济发展的因素；三是国家和银行不可收手的因素；四是货币升值潜力的因素；五是国际资金转移的因素。除了实际购买力，其它几个因素都是心理因素，包括“追涨”的心理，怕一垮而不可收拾的心理，投机人民币升值的心理。

从实际购买力的因素看，西方有的专家认为，人民币的实际价值被低估了40％。如果真的那么大，上海劳动者收入与房地产价格之比当然问题就小多了，但仍然相当于德国的10倍左右。如果加上地产与地租之差、房租与买价之比等上述因素，更要大得多。

从国民经济发展的因素看，中国是个蓬勃发展的国家，年均国内生产总值增长率长居世界第一；而德国简直给人一种日薄西山之感。从感觉上，当然愿意在前者投资，哪怕明知泡沫很大。而且都说中国经济和房地产有泡沫，要崩溃，说了那么多年了，这种现象并没有真正出现（除个别地方），更鼓起了世人的勇气。

第三个因素是国家和银行方面的心理因素。世人都说，中国每年有那么多人“待业”，必须保持高增长。从银行看，那么多钱都贷出去了，至少到目前为止还有钱可扣回来。尽管把钱全部赚回需要十几年至几十年，钱柜里有空的感觉，但毕竟在转动。如果国家把房地产政策和贷款政策收得太紧了，很可能会一下子崩溃，从世人心理上到全盘经济上。如果出现大面积的坏贷坏帐，银行也都要完蛋。因此，无论国家还是银行，都是宁可顶着高泡继续走，也绝不能真收。要收也只能一点点来。

人民币有升值的潜力是公认的。这跟第五个因素－国际资金的转移紧密相关。国际上有大量的资金要找地方，当然是找最具发展潜力的地方，即使房地产价格跌个5％，10％，如果人民币今年升个5％，明年再升个5％，不还是不亏吗？何况，国际上有许多黑钱要洗，中国对外资的来源并不控制，加上眼下又确实有利可图，游资当然要涌来了。

中国外汇储备从2003年底的4033亿美元猛增到2004年底的6099亿美元，增长率高达51％。这么大的增长让人目瞪口呆。据中国商业部数字，2004年全年实际投入中国的外资是606亿美元。2004年中国的外贸顺差是320亿美元，那么，还有1140亿美元从哪里来，到哪里去了？尽管没有数字证明，但可以估计，其中相当大一部分投入了中国的房地产里。这是非常惊人的数字。

以上几个因素加起来，可以这样说：中国的房地产业虽然早已是高泡经济，但它一般垮不了：中国政府、中国民众、外国投资者都不希望它垮掉，世界经济也需要它的继续“持泡发展”来维持世界经济本身。

开征房地产税合时宜吗？

终于回到正题了。但不谈谈房地产也就无法谈房地产税。综合看中国国内的有关辩论，至少专家们不认为不能开征，关键是开征的时间对不对。德国之声广播部记者采访了中国财经大学法学院副教授郑琳。郑教授认为，现在开征有点早。她说的原因是：现在地价在涨。“地价涨，它的税基即基础就会大，税负就会增加，而人民的收入水平却不会跟价格同比上涨。”

上海财经大学胡怡建教授的说法也类似：现在上海家庭月收入不过3000－4000元，要求他们每年交5000元的税收，负担得了吗？

另一派人，比如复旦大学金融研究中心房地产研究部主任尹伯成，则认为，开征不动产税主要针对高收入人群，是平衡贫富差距的重要手段。因为，拥有房产的价值高，所支付的税收也高，房产价值小，支付的税收也少。

说到地价，现在中国财政部有个新设想：已经在房价中负担了70年土地出让金的购房者可以不必支付土地使用的年租（只支付房产本身价值的那部分税），而没有在房价中体现土地使用费用的购房者则需要每年以税的形式支付年租。那么，从上海新房多的情况看，对大多数人来说，这个税负中已经不含地价了。

穷人的一部分不用承担地价，富人的一部分同样不用承担地价了，除非他们买的是二手的老房子。要说富人买的房子贵，要付的钱也多，但富人的承受能力不也比穷人大得多吗？能够买得起好几套房子的人，完全游刃有余，根本不会在乎1％的税。而同样的1％，即使绝对值低，但对穷人来说就是负担了。

世界各国确实大多有个房地产税。如果说，中国要与国际接轨，通过房地产税来增加国家收入，时间或时机问题并不是真正的关键所在，关键在于怎么征。此外，还要回答几个问题：征收的目的是什么？能否达到这个目的？除了房地产税以外，还有更合适的方法来达到目的吗？

怎么征房地产税？达到什么目的？

中国政府现在的说法是，“根据国外惯例，不动产税多数是收取物业总值的1％。每年按照物业的实际评估价值收取一次。”问题不在这个1％。而在于怎么评估物业总值。估计中国将采取该房子的出售价格或同地段可比房产的可比价格来定值。因此，专家们的解释就是：“即总价100万元的房产，需要缴税1万元，每年征收一次。”1万元（或者说5000至10000元），对中国普通市民来说确实是个很大的负担。

既然说是国外惯例，那就应该仔细地看一下国外情况。在德国，政府鼓励居民买房，房产税虽说也是在0.5-1.5%之间，平均1％，但是计税的基值很低。举个实例：德国西部一幢房子，共4套住房，全部出租，银行评估的房价是23万5千欧元，其中地价为6万4千欧元；该房子全年房租收入为1万9千欧元；房地产实际购买价为19万欧元。然而，你知道房地产税是多少呢？全年270欧元。

这个270欧元从哪来的呢？跟以上那些数字似乎哪个也挂不上。这是因为，德国计房地产税的基础值（Einheitswert）是由财政局根据1964年的基础数字加上这几十年的物价上涨指数确定的。这么一个房地产税，对购房者可以说毫无负担。

当然，各国的情况可能有很大不同。德国是鼓励居民购房的国家，在这方面掌握得优惠。其它国家就不一定如此。即使掌握得低，德国1998年从房地产税上给地方财政带来的也有160亿马克的总收入，占了地方财政收入的15.6%，不能说“有不如无”。

中国开征房地产税的目的是什么呢？按提交提案的政协委员张松海的说法是为了抑制房价猛涨。这里就有个“新问题”了：你要抑制的究竟是谁，是什么，是住房者的开支还是房子的价格上涨？如果把房地产税定得高高的，实际上打击的是有房者，而不是滥买滥卖房现象。而有房者中大半还是普通民众，。

德国还有个房地产购买税，这个税值高达3.5％，比每年要交的房地产税要高多了。中国如果真要抑制房地产价格猛涨，那还不如把这个购买时产生的税抬高一些。自然，也不能抬得太高了，如果一下子收得太紧了，肯定会引发房地产甚至整个国民经济的崩溃。常年的房地产税可以收，但也许可以参照德国的做法，把它的基数定得低低的。

本文的观点归纳起来：中国房地产有高泡，但不会轻易破灭，也许会长时间地履险若夷。但是，如果其中一些重要因素处理不当，也很容易发生灾难。在房地产税方面，征税本身无可厚非，关键是怎样征才能合理。

中国经济将继续高速发展，这是普遍的看法。其实，在这方面人们似乎也忘了一个“小因数”：汇率。这个“因数”的处理对中国和世界来说太重要了。这个汇率上升的潜力将长时间地吸引着投资者。如果中国一小步一步地动汇率，这个吸引力将更持久。如果一步到位，把人民币彻底可兑换化，经过几个月的波动，就基本定局了。但如果每年或每两年升个5％，那么将永远有投机者在那里等着。当然，等着也没有什么不好，可以帮助让某些领域的泡沫永远或长时间地破不了。

汇率的另一个作用似乎也被遗忘了：它可以使中国连续获得两位数的增长而不伤筋动骨。比如，如果今年中国的经济增长率是8％，而在年内（现在看来可能性很大）中国汇率上调了5％，那么中国经济对非人民币地区而言的实际增长率就不是8％，而是超过13％了。而那多增出的5.4%，却不会造成更多的能源、原材料的紧张。真要有8次5％，中国在经济总体规模上超过美国也用不了三、四十年了。

这似乎说到题外去了。但也并非完全出题：中国在今后如果连续有两位数的增长，而能源和原材料却不需要那样紧张，中国的吸引力自然会更大，也可能使房地产的泡沫在不知不觉中消退下去。（平心）

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