德国人在中国购买房地产

一般情况下，香港水泥大亨罗康瑞不在他的上海豪宅内宴请西方客人。上星期三却是个例外，那天，罗康瑞邀请了来自德国的客人，他们是德国慕尼黑再保险公司的子公司埃尔格信托公司(Ergo Trust)的高层主管。罗康瑞在家作东的原因是埃尔格信托公司决定在上海房地产领域投资1亿2000万欧元。这是第一步，如果走得好，投资额还将增加。这样，埃尔格信托公司成了第一批在上海不动产行业大宗投资的德欧洲公司。

现在，越来越多的外国人密切关注中国的房地产市场。目前，中国大约17％的房地产投资来自中国境外，投资最多的国家和地区依次为香港、日本、台湾和泰国。现在，欧洲人也看好中国房地产市场，有迎头赶上的势头。欧洲人的到来说明，中国市场开始成熟了，它不再是“高风险”投资区域。

国际房地产投资商主要集中的目标是豪华建筑领域的大宗项目，原因是这类项目不易受到市场价格波动的冲击。中国大城市最佳房地产市场仍然是求大于供的局面，是卖主市场。虽然如此，埃尔格信托公司面向中国的投资还是进行得小心翼翼。在通向中国的道路上，他们已做了些准备，比如通过设在新加坡的子公司埃尔格亚洲信托公司就地投资13亿欧元作为进入中国的试探。

国际博览会行业里最新的时尚是将展会办在亚洲或中国。上周，慕尼黑博览会公司在上海首次举办了中国国际房展(Expo Real China)。虽然这届展会是以会议为主、展览为辅的原则举办的，可展会策划者认为，不过明年，这一特征将得到改变。慕尼黑博览会公司在中国拥有房地产，早在5年前，他们就开始在中国房地产行业投资。他们同一家中国公司合作，在一处磁悬浮列车过往的地段建造了博览会基地。他们承认，中国房地产市场虽大，但却如同一座迷宫，中国人对欧洲该行业的现行标准了解甚少。因此，有必要加强双向的了解。

过去数年内，上海仅18层以上的高楼就建成了3000座，还有3000座正在待批或施工过程中。这些数字让上海城市建筑规划部门的负责人说来充满了自豪，但让外国人多少有些惊讶，这惊讶中包含着担心。他们担心，建筑业的兴旺会象泡沫一样突然间破裂、散去，90年代的日本以及后来亚洲金融危机后的香港和泰国难道不都是前车之鉴吗？当然，不同之处在于，以上三个国家都是因为同国际金融市场关系过密而加速了本国经济的崩溃。这一点还不是中国的国情。在中国作为货币支付手段的人民币不能随便买卖，股市对外国也是非常有限的开放，还有，中国也没有背上国外债务的包袱。除此之外，中国的优势还在于，政府掌握着控制机制，可以做到给过热的区域降温。

政府掌握的重要机制之一是发放建筑许可以及对国有银行发放停止贷款的行政命令。目前，中国政府正在启动这一降温经济的措施。因此，建筑企业有必要学会动用私人资金完成建筑项目。而这一新环境为国外投资商进入中国市场创造了难得的机会。

同世界其它地区相比，在中国投资的赢利当属上乘，投资上海房地产有望得到9％的赢利，北京甚至超过10％以上，比在德国法兰克福或慕尼黑高出一倍。用于商业目的的房地产行业几乎是向国外投资商做了全面的开放。目前，北京和上海都已拥有300万平方米国际标准的一流办公场所，就面积而言，广州是它们的将近一半。这么多办公室却在以上大城市一租而空，供不应求。在上海浦东区，4年前有一半新建办公楼租不出去，而现在，能出租的还剩下15％。

过去数年内，北京房租降低了30％。现在，北京也面临停止建筑的局面。即便是在2005年之后，也不会有更多的建筑项目得到批准。这其中的奥妙在于，2008年中国北京举办夏季奥运会，那期间，中国不想让人看到未完成的建筑工地以及正在施工中的建筑设施。