客座评论：中国房地产还救得起吗？

（德国之声中文网）中国政府国庆前采取多项措施刺激房地产，包括允许部分城市下调首套住房贷款利率、对卖房一年内再买房者给予退税优惠，并调降首套个人住房公积金贷款利率，此前，还建立5000亿的救助基金，央行也提供了1万亿的贷款。

官方房地产政策的转向，原因当然是房价的下跌和交投的清淡拖累了中国经济的增速。今年还剩下最后一季，尽管当局在不断加码出台稳经济大盘的举措，但普遍认为要实现年初定下的5%的增长率几乎不可能。

在影响中国经济增长的因素中，疫情和清零政策或许是最重要的，然而房地产的惨状亦不可忽视。房地产是个链条极长的产业，能够带动钢筋、水泥、装修、家用电器、家具等产业发展，有专家计算，整个房地产和相关产业在中国GDP中的占比，高达25%，和出口占比差不多。正因为房地产在经济中的所占比重高，即使在新兴国家和发达国家，一般也是它们的支柱产业。有学者就认为，美国自19世纪后期至今，房地产都是其经济的基本支柱之一。

但是今年以来，中国的房地产不仅成交量大幅下挫，而且新房价格也开始下跌。克而瑞地产研究中心的数据显示，今年前五月，全国百城商品住宅成交面积同比下降51%，同期全国百强房企连续下降5个月，而且降幅逐月扩大，从1月的39.7%扩大至5月的59.4%。另外，根据野村的数据，截至第二季度末，中国开发商的债务高达33.5万亿元，相当于全国GDP的三分之一，以致多个房地产商因资金短缺导致各地出现烂尾楼，进而演化为停贷潮。

北京大学国发研究院院长姚洋最近一次演讲表示，如果中国房地产下降1/3，相当于给经济挖了一个负5%左右的大坑。路透社也援引牛津经济研究院分析师的一份报告指出，如果中国目前的房地产下滑遵循2014-2015年的模式，全球GDP增长有可能在今年第四季被拖低0.7个百分点，金属和铁矿石价格将暴跌，并使中国的GDP增速在2023年第一季跌至1.0%，全球增长也会受到巨大打击。可见房地产不仅对中国，对世界经济都有巨大影响。这就是中国政府近期为什么要加大对房地产刺激的原因。

中国房市成交量的巨跌毫无疑问受到疫情清零的影响。然而，更深层次的原因则是过去9年官方对房地产行业的反反复复的打压。对房市"住房不炒"的定位本就违背了市场规律，为将房价压下去，政府更是直接采取诸如对商住房冻结交易的行政手段，虽然这并未能有效压制房价，却扰乱了房地产市场。

由于房市调控成效不彰，2020年开始，官方进一步出台房屋成交指导价，对重点房企融资提出"三道红线"，限制金融机构房地产贷款集中度上限等措施，这一系列政策尤其后两项措施改变了房地产的金融格局，并在疫情清零的助推下，其调控效应终于在去年显现，以致让恒大这样的巨无霸房企也扛不住。

然而房地产一旦转头向下，它的破坏性后果也就有如海啸般袭向经济。过去官方每次出手打压房地产，中国经济都会受到波及，导致经济快速减速。不过总的来讲，那时中国经济还处于一个上升周期，房地产对经济的不利影响是短暂的，可以由其他产业的发展部分抵消。而此次由于官方这几年对资本采取的不友好政策，加上其他方面的一些因素，中国经济本身进入了一个下行通道，房地产再在背后扯后腿，也就加速经济的下行。

问题是，尽管中国的人均GDP已经超过1万美元，但它还是个发展中国家，有着巨大的贫富差距和不平等的加剧，要跨过中等收入陷阱，至少在未来若干年经济仍要保持5%以上的增速。这就必须依赖房地产的发展，房市过早泄火无论对改善民众的住房条件，抑或促进经济增速都是不利的。

“房住不炒”并未放弃

中国政府正是出于这样的考虑才改变前期对房地产严厉打压的态度。但是，目前的转向仍然不是全面和彻底的，对房子是用来住的，不是用来炒的定位没有放弃，各地尤其一线城市之前推出的多种限制房地产投机活动的限购限贷政策仍然有效，这本身就会影响放松捆绑的政策效果。何况，即使彻底放开原来的限制措施，房地产也不太可能恢复过去的强劲增速，对中国经济的助推作用有限，原因在于，整个中国经济发展的大环境出现了结构性变化，不支撑房地产的恢复增长。

首先，对中国经济至少短中期的预期变得悲观，为了防备未来可能的突然加速恶化局面，民众会谨慎消费大宗商品，尤其对住房这种高昂的产品，非必要不购买。中国经济自2016年后，由于自身体量的规模以及某种结构性因素，已开始进入一个长期下行通道，要再重复过去8%的增速是十分困难的。

此后，由于美中对抗，美国在关键供应链和高科技上的围堵和脱钩，让中国经济发展的内外环境变得严峻起来，疫情三年进一步恶化了这种状况，再加俄乌战争对全球地缘环境的影响，这一系列因素的累加效应，包括中国官方对待资本和平台企业的政策，终造成今天的局面。

今年以来，中国经济处于一个艰难爬坡状态，虽然在4月后政府采取一揽子的稳经济举措，但现在看来效果不很明显。原因即在于预期变差。预期的背后是信心问题。换言之，民众对目前这种局面在未来几年能否改善并不具信心，认为它至少会持续一段较长时期。因为很多因素特别是外部环境不是中国官方能够管控的，美中的对抗及由俄乌战争引发的全球地缘政治的震荡还在深化，世界正处于一个分化重组过程，所有这一切都会带来对未来预期的极大不确定性；再加上对政府是否有能力应对此种状况也不是很有信心，大众理性的选择就是谨慎消费，将钱储蓄以备不患。

其次，住房成本占有民众的收入过高，而目前的房价虽然相对最高峰时有所下降，但总体依然还是很高，在收入减少甚至面临失业威胁的情况下，民众拿不出太多的钱投资房产。中国的房价在过去20多年，经过多轮疯狂上张，就房价和收入比来看，中国要高过绝大多数世界主要经济体和发达国家，这导致民众的住房成本比起西方国家的民众来，高得离谱。美国等西方国家，主要是在少数大城市，住房价格很高，但是在广大的中小城镇和乡村，房价并不高，它们的民众购买房子，尽管也是一笔大投资，但相对他们的收入，是完全可以承受住的。中国则不然，普通民众的收入本来就不高，而房价却追平西方国家，一线城市甚至比多数西方国家的大城市的房价还要高，这使得中国人买房要动用全家积蓄并向银行贷款按揭。这也是中国的内需一直起不来的主要原因。

虽然在政府的干预外加疫情的影响下，房价特别是三线及以下城市的房价有较大幅度下降，有些地方甚至腰斩，然而，由于之前房价涨得实在太高，相对民众收入依然还是显得有些高。在前期房价的疯狂上涨中，大部分城市人口包括农民工都已经买了房，再有能力拿出余钱买房的普通民众不是很多。特别是又遇到经济形势不好，失业高企，当连公务员的工资都要降低以及社保等公共服务也要减少的时候，就算房价有大幅度的下降，为改善住房条件而买房也会大幅减少。

第三，中国的人口结构出现了历史性变化，人们的生育意愿下降，人口总量减少，这不但是一个长期影响住房投资的重要因素，就眼下而言，它对房地产的后果也体现出来了。中国人酷爱买房，这是中国人的理财观，尽管人均住房占有面积比日本低，但超过90%的城市家庭拥有自己的住房，是世界上最高的比例之一；此外，中国14亿人口，约有三分之二的财富都与住宅房产相关。

多数城市家庭其实不只一套住房，如果把父母子女的住房加起来，有的更有几套。从长期看，中国住房市场严重过剩。目前住房的空置面积和空置率已经很高，这当然主要由房价过高导致，从未来看，人口结构造成的房子空置现象会占主导。当前有购房需求的主要是90后出生的这个群体，包括90后农民工。但是这个群体的父母，如前所述，很多都有二套或以上的房子，所以如果不是为了改善住房需求，真正要买房的90后也不会很多。换言之，除非房价还有进一步的下降，否则，要90后群体大规模投资房产的概率不高。这种情况随着生育率的进一步降低以及老年人口的增长，会更加突出。

由此来看，尽管中国政府已经对房地产进行了局部松绑，但要房地产担负起拉动经济增长的重任，恐难实现。当局可能也并非不清楚这点，只是要房地产托住经济不继续下跌。因为，由外部环境的持续恶化以及中国经济结构调整所导致的经济阵痛，还要持续较长时间。

邓聿文为政治评论员，独立学者，中国战略分析智库研究员兼中国战略分析杂志共同主编。

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