在德国买房，你准备好了吗？

（德国之声中文网）"这么低的利率？！不买就是傻瓜"，听说德国十年最低房贷利率已跌破0.8%，笔者在北京从事财经工作的友人喊了起来。然而她只听到故事的其中一半：在利率持续走低的同时，德国的房价也在不断上涨。

今年上半年，德国房屋价格同比增长超过了5%，而一些热门大城市的涨幅还要更高。例如在今年第二、第三季度，美因河畔法兰克福已建公寓的价格涨幅达到了近19%。一些金融分析师认为，德国房地产市场已经出现了过热迹象，中期内市场发生大幅调整的风险随之增加。

来自中国的买家

在德国前首都、莱茵河畔的波恩，一处2017年下半年交工的新楼盘只剩下了最后一套，单价近50万欧元，每平米的售价近4000欧元。据德国房地产门户网站Immobilienscout24统计，这对比三年前类似地段的楼盘，每平米均价上涨了近1300欧元。

不过这和"十年涨7倍"（中国媒体语）的北、上、广、深房价相比，只能算是小巫见大巫。中国国家统计局9月底发布的数据显示，8月份中国70个大中城市新房价格与去年同期相比，最高涨幅达到44.3%。或许正是出于这个原因，一些中国投资者动了在德国买房投资的念头。

"不久前， 一位深圳客户卖了国内两处房产、变现4000多万人民币后，选择在柏林购买多套全新的小公寓"，提供房地产开发、企业咨询服务的"德中信"公司投资经理张一凡女士对德国之声说。

她表示，这位客户打算将这些小公寓作为度假屋出租，年投资回报率达到7%，是"很好的海外投资避险行为"。"我判断，不少中国客户抱有这种心理，觉得中国房地产市场已经到了可以出手的点，在海外购置房产，平衡风险。"

从不起眼到大手笔

事实上，中国主权财富基金中国投资有限责任公司（简称"中投）正在德国房地产市场进行大手笔投资。据路透社报道，中投通过收购德国房地产集团BGP，在德国购置了16000套公寓。这些公寓分别位于柏林、科隆、基尔和里根斯堡，价值近12亿欧元。

证券交易银行Solventis的分析师伦格里希（Ulf van Lengerich）在就此事接受"明镜在线"采访时表示，他估计，未来还将有更多中国投资者参与德国房地产市场，因为"市场供给越来越紧缺了"。

在接受采访时，投资经理张一凡也提到，自2008年以来，该公司客户"在德国不动产方面上的投资年均增长 40%以上"。她说，在2008年以前，中国资本在德国房地产市场上并不起眼，然而这一情况在过去几年发生了变化。

"根据德国官方的统计数据，2015年德国房地产市场上来自中国的投资已经超过100亿欧元。考虑到本月中投集团出资11亿欧元收购德国房地产集团 BGP，我们可以预期，2016年中资在这一领域投资额有望突破150亿元。"

房子谁都可以买，但是……

中投集团来德国买房，显然不是要自用，也不需要操心普通人买房时的那些琐事。然而对于一些有投资移民意愿的人，在德国买房，还有其他一些值得关注的地方。

首先，在德国买房，并不需要拥有德国当地的居留身份，也就是说，普通的中国居民也可以在德国买房。不过购房与签证不挂钩，也就是说，买了房产，不一定自己能住。其次是房贷问题，如果不在德国居住和工作，目前很难获得德国银行的房贷。

在签证问题上，德国从未像一些南欧国家一样，承诺过买房就给签证，因此也就不存在买房投资移民德国。然而在一些实际领域，两者却并非毫无关系。

德国律师、"德中信"的法务部总监费希讷（Robert Fechner）告诉德国之声，德国居留法中仅有的与投资相关的签证，是依据居留法 21 条第 1款颁发的独立经营签证。依照该法，德国工商会负责对投资者提交的商业计划书进行评估，从创新、就业、盈利能力、持续能力等多方面考量投资行为是否对当地经济有积极影响。当评估结果正面时，会颁发独立经营签证。

"显而易见，买房行为本身不能拉动实体经济的发展，所以德国工商会也不会仅仅因为一位投资者购买了德国不动产，就认为他对当地经济发展有积极影响"，费希讷说。但并不能就此说，不动产投资对签证审批结果完全没有影响。他表示，在司法实践中，如果一位中国企业家在德国成立子公司，他所提交的商业计划书内容过硬， 而且如果包含"可信的、与主营业务相关的固定资产投资规划（例如对德国境内仓库、厂房、办公室的具体购买方案）"，那么这一商业计划书获得审核机构首肯的机会通常更大一些。

房贷不是谁都可以拿

除了移民问题外，不少人在海外买房投资时，也会考虑贷款问题。在住宅房贷款问题上，德国银行业在过去5年里，态度发生了两次180度大转弯，概括地说是"从严到松，再从松到严"。

房地产金融公司"Hüttig & Rompf"的贷款顾问米歇尔·格克（Michél Geck） 对德国之声说，在2011年前，银行业在房贷方面卡地比较严，毕竟之前美国为首的金融危机也是因为次贷而引起的。此后，很多银行逐渐放松了对签证的要求，"特别是对于中国买家--中国人在这里房子买的多，而且首付比例很高"。

然而今年3月开始，情况再次发生了转变。这位贷款顾问说："今年3月21日， 住宅房房贷准则（Wohnimmobilienkreditrichtlinie）生效，对银行发放房贷进行管控。"根据新准则，银行要对房贷申请人未来的偿还能力进行更严格的审查。

"在涉及非欧盟区的外国房贷申请人时，如果申请人在德国没有长居身份、住所和工作时，就很难得到房贷。"他表示，据他所知，目前只有两家银行还会向不满足上述条件者发放贷款。"其中一家是上周才放开的，前提是贷款申请人在德国工作，并且房贷账户在德国；另一家目前在房贷方面还比较宽松，但是迟早也会提高门槛"。也就是说，新规出台后，对于在德国没有长居身份和工作岗位而想在这里买房投资的人，理论上要全款买房。"自3月以来，我们所收到的来自海外的问询变得非常少。"

不过格克也表示，最终还是要看"整体的情况"。"我刚刚还和一位中国女客户通过话，她在德国的签证是有固定期限的，她本人出于工作原因也想要在5年后返回中国--这可不是银行愿意听到的消息，然而由于她有一份固定工作而且已经在这里（德国）生活了很多年，因此定期签证对她的影响不太大。"

另外他也表示，发现中国人在买房时的本金比例非常高，即便是在小额房贷的情况下，"很多首付达到50%，银行当然非常愿意看到这一点"。

用多少杠杆更划算？

对于已经在德国生活了十年的华人Daniel而言，这么高的首付比例则是不理性的行为。正在考虑入手在德第二套房产的他，表示自己在考虑零首付，称把钱交给银行而无法用于投资，是不划算的行为。 "要能用多少杠杆，就用多少杠杆。"

Daniel对德国之声说，"目前在德国买房不是最值得投资，回报率远不如踏踏实实拿钱做事业，然而银行不会贷款给我们二三十万创业，却会借这个钱给我们买房子。因为是银行借钱给我，所以我要买，如果是让我用现金买房，我是不会买的"。

不过对于很多德国房地产专家而言，零首付意味着高风险。在很多关于买房的报道以及小贴士中，都推荐至少20%的首付，以及每年至少2%的贷款偿还比例（Tilgung）。毕竟，在首付和偿还比例过低的情况下，当首批贷款（比如十年的固定利率贷款）到期后，将面临一笔非常大的尾款。如果届时银行评估认为所剩尾款高于房屋价值，房主将很难拿到第二笔房贷，对于现金流不是异常充足的普通家庭而言，这时候很容易陷入金融困境，甚至面临房产的强制拍卖。

因此在考虑买房时，中长期的升值空间格外重要。例如，位置偏僻的一栋大别墅虽然看起来很诱人，然而升值空间却可能比闹市区的一套小公寓低很多；此外，房屋未来的维修、管理以及物业费用也应该考虑在内。

给中国投资者的建议

对于有意在德国购置房产的中国投资者，法学出身的张一凡给出了以下建议：

1. 注意价格是否公平。在海外投资房产，最重要的就是通过可信的渠道充分了解市场行情。德国房地产市场上有很多中立评估师，在签订合同前，请评估师对项目进行估值和尽职调查是明智之举。

2. 购房流程的专业性、合法性。例如，在私人交易中，公证人应至少提前7天把合同草案提交买方审阅，让买房有足够的时间来审阅合同条款。相当比例的中国买家因为对语言和法律的不了解而匆忙签下了合同，造成投资损失。需要提醒大家，德国购房合同并非格式条款，买方务必请专业人士审阅合同，确定条款公平合规，专业人士可以从买方利益出发提出建议修改合同。

3. 房产是否能带来稳定的正收益。德国对拮据租客的保护举世闻名，所以华人对德国住宅市场的投资要非常谨慎，对私人租客的信用和支付能力要进行充分评估，多美好的预期回报率也敌不过一个付不出房租的房客。在投资者没有太多时间打理的情况下，建议委托不动产管理公司或者投资商业地产，因为企业租客的信用和支付能力相对更好。

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