住房问题高峰会晤：怎样让房价降下来？

（德国之声中文网）住房短缺也造成了租金上涨 - 在德国居住变得越来越昂贵。2015年，德国家庭平均每月为住宅、能源和住宅维护支付的费用为859欧元，占家庭总支出的三分之一强。而单亲家庭的居住支出甚至占总支出的40%以上。

本周五，德国将举行住房问题高峰会议。德国总理默克尔强调，她的目标是在本执政期内建设150万套住宅。默克尔说："我们急需更多的住房。"而社民党主席纳勒斯甚至认为，住房问题已经演变成一个"新的社会问题。"

联邦政府计划向住宅建筑商提供税务优惠，期望以此激发建筑市场的活力。新建住宅可以在今后四年时间里，每年额外获得5%的折旧，加上现行的每年2%的折旧，住宅投入使用后的四年时间里，投资者可以将投资总额的28%以折旧形式抵税。但前提条件是房屋必须出租至少十年。不过，现行法律草案中，并没有规定对获得税务优惠房屋的租金上限。

优惠时限暂定为2022年

2018年9月至2021年底提出的建房申请可以享受这项优惠措施。但豪华住宅以及度假公寓则不在优惠之列，也就是说，新房建筑成本每平米超过三千欧元时，将被纳入豪华住宅，而无法享受税务优惠。

德国房屋业主协会主席凯·瓦内克（Kai Warnecke）对德国之声表示："这个主意本身不错，但如果这项优惠措施不仅局限于新建住宅，而也适用于扩建阁楼等能够在人口密集区扩大住房面积的举措的话，我们会感到更高兴。"此外，他还表示，建筑成本每平米三千欧元的上限脱离现实。瓦内克说，在德国大中城市，由于各项建筑规范以及工资和材料费上涨，三千欧元每平米的成本上限几乎没有可能做得到，"即便是最简易的住房也做不到。"

德国租客联合会总干事吾尔里希·洛佩茨（Ulrich Ropertz）也认为提供税务优惠原则上是件好事。但他的顾虑是："这项新措施中税务优惠并没有同投资者的义务相挂钩，比如如果不规定租金上限，那么投资者当然会选择市场上最高的租金水平。"他说，这一税务优惠只能让市场上出现更多的高租金房屋，而不是中低水平租金的房屋，"这样一来，只能提高投资者的收益。"

然而，过去几年来，投资房产的收益率一直都在下降。德国房地产协会提供的"可支付性指数"显示，在德国购置房产越来越难。主要原因是房价和贷款费用在不断上涨。因此，对投资者来说，购买供出租的房产越来越缺乏吸引力。社民党有关将房租上涨幅度同通货膨胀率挂钩的建议，也令投资者大为不满。瓦内克说："德国住房的80%为私人拥有。大多情况下，一个业主往往只拥有一套供出租的房屋，而正是这些人在维持德国的住房供给。"

瓦内克再度以改建阁楼作为住房的问题为例，要求当局放宽有关的建筑规定。他说："将阁楼改建为住宅要满足严苛的消防规定，但这并不是因为阁楼特别容易失火，而是因为消防队的云梯太短。"瓦内克说，如果政府能为消防队提供更多的长云梯，那么，阁楼改建也就只需满足普通的消防规范，那改建成本就会大大降低。

社会福利住房的数量过去20年来大大减少

当然，只凭改建阁楼并不能解决住房短缺的问题。德国租客联合会的洛佩茨以具体数据为例说道："只有大量修建社会福利住房，才能出现租金合理的出租房。"他说，过去一年，整个德国共修建了26000套社会福利房，"这个数字实在低得可笑。因为同一时间内，共有大约五万至六万套社会福利住宅因限期结束，流入自由的住房市场。"也就是说，社会福利房的总量一直在减少，而这一趋势已经持续了20年。洛佩茨说，德国目前只拥有125万套社会福利住房，"必须在修建社会福利房方面投入更多的资金，但政府迄今为止还没有意识到这一点。"

柏林洪堡大学的一项调研也为租客联合会的主张提供了佐证。调研显示，租金设限、修建福利房以及提供住房补贴等措施对"缓解大中城市房屋紧张问题的作用都非常有限。"主要问题在于，偏偏在福利房建设方面，政府的资金投入过少。

根据这项调研，如果资金投入保持现有水平，还需要185年才能解决大中城市的住房短缺问题。目前，政府每年为建设福利房投入20亿欧元。而与此同时，政府每年却提供大约20亿欧元的买房补贴和150亿欧元的失业者住房补贴。调研负责人霍尔默（Andrej Holm）批评道，而政府的补贴又大部分流向了商业性出租者。因此，所谓的"经济资助"最终都落入了出租者的腰包。

但房屋业主协会的瓦内克则不赞同这一观点。他说："我们不希望人们因经济困难而失去住房，或者不得不搬家。"因此，他主张政府应提供更多的住房补贴，以便让低收入者能够留在熟悉的居住环境中，方便他们生活就业。