土地轉型：德國的民宅用地不多了

（德國之聲中文網）德國的大城市吸引著越來越多的人。"像柏林這樣的城市每年人口的增長速度為大約40000人"，德國經濟研究所的房地產專家福格特蘭德（Michael Voigtländer）如是說。在德國其它15個大都市地區，情況也是如此。這就導致了：緊張的住宅供應讓房產和房租價格飛速上漲。誰是這場游戲的輸家和贏家一目瞭然。德國各大城市的租客們平均去年一年要為新的房租合同額外支付9%左右的租金，而真正笑逐顏開的是房地產業的投資者。如今柏林市中心的一套高級公寓所帶來的投資回報率已經能夠超過10%。德國聯盟黨和社民黨在上一任期內雄心勃勃推出的"房租剎車"（Mietpreisbremse）計劃並沒有能夠改變這一狀況。所以說，能否保障民眾能夠享有支付得起的住宅已經成為德國社會和諧穩定的試金石。

土地在德國已經成為投機熱門

土地價格的上漲加劇了這一發展趨勢，同時又讓國際投資方紛紛把目光轉向德國。城市裡的住宅建築用地被房地產開發商們視為"新黃金"，幾乎已經被瓜分一空。統計數據能說明這一點。德國聯邦建築、城市和空間規劃研究院（Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung）的計算結果顯示，德國的土地價格在2011至2016年的時間裡平均上漲了27%。像柏林、慕尼黑或法蘭克福這類熱門城市的地價升幅遠遠更高。理論上說，土地越貴，住宅的建築供應量就越少。事實也是如此。經濟研究機構估計，德國目前住宅供應的缺口為大約100萬套。

房產拉大貧富差距

德國房產權分配狀況之不平衡，讓專業人士都為之感嘆。德國央行在發表的一份月報中指出，德國10%最富有的家庭已經幾乎控制了全國一半的房產。德國特裡爾大學的稅法問題專家勒爾（Dirk Löhr）解釋稱，這其中的問題就是他們手中房產價值很大一部分是由地皮的價格決定的，而地皮其實是屬於大家的。"如果我們推斷這最富有的10%所擁有的房產不是在德國最偏僻的地方，我覺得這樣的推斷是有道理的，那麼這就意味著：房地產中的一大部分價值體現在地皮上，也就是人們所說的：地段、地段、地段。"

土地價值 大家貢獻

這意味著，到目前為止能夠從地價上漲的過程中受益的人其實並不那麼的裡所應得。經濟學家勒爾表示，因為柏林市中心的一處房產比其它偏遠地區的房產價值更高的原因大多歸功於公共投資。一個城市中有沒有地鐵、博物館、歌劇院或者醫院，這些才是決定房地產價格上升的因素。如果一個房子的附近新修建了一條市內有軌電車線，那這個房子的價值就會增加，而它的房東為此卻什麼都沒有做。

因此勒爾要求人們轉變思想。必須更好的認知房屋和地皮的區別："沒有一個房主地皮的價值是由他自己創造的。上面蓋的房子是他創造的價值，不應該和其它混為一談。"勒爾的計算結果顯示，德國各地熱門地段的這種"不勞而獲的土地回報率"每年已經達到了1500億歐元的水準。這1500億其實本該歸於公眾，而不是落到私人或國際投資方的口袋。

面對土地投機 政府束手無策

另一個趨勢也暴露了如今德國房地產市場的一個問題。許多大城市的最優秀地段反而被荒廢在那裡。人們現在不願意在上面造房子的原因與經濟學中錯誤的激勵機制有關。德國經濟研究所的房地產專家福格特蘭德指出："如今的狀況是，對於許多這些閒置土地的擁有者來說，等待是值得的。因為建築用地價格目前正在以每年10%至15%的速度增長"。另外一個數字也說明有許多投資者都在想用這種方法賺取利潤："目前，德國有大約60萬份已經批准的建築許可沒有落實開工。其中許多建築許可是針對像慕尼黑這樣的住宅空間緊俏，預計投資回報率非常高的地方。 "

這一趨勢已經招來了部分民眾的抵制，對推動土地轉型的呼聲也越來越高。一個由租客協會、自然保護協會和社會福利機構組成的聯盟呼籲更加合理的向房地產業的投機所得徴税--並更加公平的分配建築用地。