Недвижимость в Европе: инвесторы меняют стратегию

В еврозоне начинается экономический подъем, поэтому работающие на европейском рынке недвижимости инвесторы меняют стратегию. "В ходе долгового кризиса они концентрировались на первоклассной недвижимости в таких центрах, как Лондон, Париж или Мюнхен. Теперь в поле зрения инвесторов оказываются те сегменты рынка и те регионы, которые до сих пор не находились в фокусе внимания", - говорит Йохен Брюккен (Jochen Brücken), партнер немецкого отделения международной консалтинговой компании PriceWaterhouseCoopers (PwC).

Быстрое выздоровление рынков кризисных стран

PwC опубликовала 16 января очередной обзор европейского рынка недвижимости ("Emerging Trendsin Real Estate® Europe 2014"). Такие исследования, основанные на опросе свыше 500 специалистов и инвесторов по всей Европе, компания ежегодно проводит с 2006 года совместно с институтом Urban Land Institute (ULI).

Еще год назад Йохен Брюккен отмечал, что "почти половина опрошенных ожидает стагнации цен на рынке недвижимости вплоть до 2017 года". Однако за минувшие 12 месяцев, в ходе которых еврозона не только не распалась, но и вышла из затяжной рецессии, произошел перелом в настроениях. Сегодня отрасль настроена куда более оптимистичнее, о чем, в частности, свидетельствует "быстрое выздоровление рынков Ирландии и особенно Испании", на которое особо указывает эксперт PwC.

В результате Дублин, например, вышел на первое место в рейтинге самых привлекательных для новых инвестиций городов континента. Участники опроса считают, что стоимость недвижимости и ставки арендной платы будут расти в ирландской столице быстрее, чем в любом другом из 27 проанализированных городов. В основном рейтинге (ожидаемая доходность уже имеющихся инвестиций) Дублин поднялся с 20 сразу на 2 место.

Цены на элитные объекты завышены

Высокую динамику цен опрошенные ожидают также в Мюнхене, Гамбурге и Берлине. Эти немецкие города занимают, соответственно, 1, 3 и 4 места в основном рейтинге. Затем идут Лондон, Цюрих, Стамбул, Копенгаген, Стокгольм и Франкфурт-на-Майне.

В то же время целых 60 процентов участников опроса отметили, что считают цены на жилые и коммерческие объекты высшего класса в наиболее востребованных городах завышенными. Поэтому сейчас, отмечает Йохен Брюккен, внимание инвесторов, вкладывающих деньги в жилую недвижимость, фокусируется на "пригородах крупных городов и на средних по размерам населенных пунктах". В области коммерческой недвижимости спрос перемещается, к примеру, в сторону студенческих общежитий, комплексов апартаментов с эксклюзивным сервисом или объектов здравоохранения, включая резиденции для пожилых людей.

А вот интерес к торговым площадям в лучших районах городов снизился: лишь 50 процентов опрошенных считают их инвестиционные перспективы "хорошими" или "очень хорошими". Еще меньше, 35 процентов, убеждены в привлекательности торговых центров, и лишь 20 процентов считают целесообразными вложения в бизнес-парки.

Капитала все больше, выбора все меньше

Вывод PwC о растущем в Европе интересе к жилью в менее крупных городах полностью совпадает с наблюдениями немецкого отраслевого союза Immobilienverband Deutschland (IVD), который только что зафиксировал аналогичную тенденцию в Германии.

В свою очередь эксперты Рейнско-Вестфальского института экономических исследований (RWI) фактически подтвердили выводы коллег из PwC о по-прежнему высокой привлекательности как имеющихся, так и новых инвестиций в крупнейших городах Германии. 16 января ученые из Эссена сообщили, что не обнаружили на этих рынках мыльного пузыря. "Есть лишь отдельные признаки завышенных цен на квартиры в Мюнхене и Берлине", - подчеркнул аналитик RWI Роланд Дёрн (Roland Döhrn).

В целом же спрос на недвижимость в Европе в 2014 году будет расти - таков основной вывод исследования PwC. Этому, в частности, будут способствовать чрезвычайно низкие кредитные ставки в еврозоне и большинстве других стран ЕС. Почти три четверти опрошенных экспертов исходят из того, что в нынешнем году на европейском рынке недвижимости будут активнее действовать инвестиционные фонды, страховые компании и другие крупные игроки.

В то же время семь из десяти опрошенных признали, что найти привлекательные объекты становится все труднее. "Приток капитала на рынок недвижимости продолжается, а возможности для инвестиций сокращаются", - так описывает ситуацию Йохен Брюккен. Поэтому инвесторам и приходится менять стратегию: либо искать недооцененные сегменты рынка и регионы, либо заниматься девелоперской деятельностью. Интерес к этому направлению бизнеса, как показало исследование PwC, заметно вырос.