Немецкому рынку недвижимости мыльный пузырь не грозит

Жителям Кельна явно повезло. Знаменитый символ города на Рейне - Кельнский собор с двумя высокими башнями - хорошо виден из разных, в том числе и более отдаленных районов, а потому квартир с видом на этот архитектурный шедевр довольно много. И цены на них, соответственно, не всегда запредельные.

Рыночные цены выше фундаментально оправданных

Чего никак не скажешь о недвижимости в трех других немецких городах-миллионниках - Берлине, Гамбурге и Мюнхене: за возможность любоваться их важнейшими достопримечательностями из окон собственного жилья приходится выкладывать прямо-таки астрономические по немецким меркам суммы.

Впрочем, даже те, кто приобретают жилье не в самых фешенебельных районах Берлина и не вблизи мюнхенского Английского сада, платят сегодня за недвижимость чрезмерно большие деньги, утверждает Немецкий федеральный банк (бундесбанк).

Согласно проведенному им исследованию, цены на недвижимость в Германии завышены по сравнению с фундаментально оправданными (вычисленными с помощью эконометрической модели) в среднем на 5-10 процентов, а в семи крупнейших городах страны - в пределах 20 процентов.

Это - результат существенного роста цен на жилье, наблюдающегося в Германии с 2010 года. Недвижимость дорожает, в частности, из-за того, что перспективы немецкой экономики благодаря проводившимся в последние годы реформам сегодня намного лучше, чем еще десять лет назад, подчеркнул в беседе с DW Херман-Йозеф Ханзен (Hermann-Josef Hansen), возглавляющий в бундесбанке отдел экономической конъюнктуры и роста.

Импульс рынку дал долговой кризис в еврозоне

"Другая причина: благодаря низкому уровню процентных ставок собственное жилье стало более доступным", - отметил эксперт бундесбанка. Покупатель, имеющий достаточно собственного капитала (как правило, несколько десятков тысяч евро), в настоящее время может договориться об ипотечном кредите в 150 тысяч евро на десять лет примерно под 2,5 процента годовых. Широко распространена ставка в 3 процента.

Крайне низкие проценты - результат долгового кризиса в еврозоне, заставившего Европейский центральный банк (ЕЦБ) радикально удешевить кредитные ресурсы. Кризис дал мощный импульс немецкому рынку недвижимости и с другой, психологической точки зрения.

Люди стремятся вложить деньги в наиболее надежные, с их точки зрения, активы, отметил Херман-Йозеф Ханзен, поэтому спрос на недвижимость теперь нередко значительно превышает предложение. В результате растут цены: в среднем по Германии квадратный метр стоит уже примерно 2 тысячи евро, а в крупных и университетских городах зачастую от 3 до 4 тысяч.

Настораживающий опыт США, Ирландии и Испании

Быстрое удорожание жилья насторожило немцев: у них перед глазами горький опыт США, Ирландии и Испании, где лопнувшие мыльные пузыри на рынке недвижимости вызвали острейшие финансово-экономические кризисы.

Не грозит ли теперь Германии такая же участь? Этим вопросом немецкие эксперты задаются уже больше года - и неизменно приходят к одному и тому же выводу: нет, пока не грозит. Так считает и бундесбанк, хотя и указывает в своем исследовании на определенную завышенность цен по сравнению с теми, которые теоретически можно было бы считать экономически обоснованными.

Эксперт по недвижимости Института немецкой экономики (IW) в Кельне, профессор Михаэль Фогтлендер (Michael Voigtländer) перечислил в беседе с DW сразу целый ряд факторов, отличающих Германию от стран с мыльными пузырями на рынке недвижимости.

"Квартир нужно будет все больше и больше"

"В Испании объемы кредитов, выданных в свое время на покупку жилья, за считанные годы удвоились и даже утроились, а в Германии этот показатель остается относительно стабильным", - объяснил профессор.

К тому же, по его словам, немецкие банки при выдаче ипотечных кредитов руководствуются куда более строгими критериями, чем пару лет назад американские. Еще один показатель, указывающий на здоровое развитие рынка: вместе с недвижимостью дорожает и плата за ее аренду.

В свою очередь, директор Немецкого института урбанистики (DIFU) Клаус Бекман (Klaus J.Beckmann) напомнил DW, что рост цен на жилье наблюдается главным образом в крупных центрах и городских агломерациях, тогда как и на западе, и особенно на востоке Германии есть немало регионов, где жилье пустует и цены на него падают.

Бекман призывает власти крупных немецких городов куда активнее, чем раньше, предоставлять инвесторам площади под застройку, например, территории закрывшихся промышленных предприятий или не востребованные больше железнодорожные пути. Демографические тенденции его при этом не смущают: избытка жилплощади не возникнет даже в условиях постепенного сокращения населения.

"Ведь неуклонно снижается число людей, проживающих в одном домашнем хозяйстве", - указал Клаус Бекман. Сегодня квартира с двумя или даже только одним жильцом - обычное явление в крупных немецких городах. "Поэтому квартир нужно будет все больше и больше", - убежден эксперт.