Ипотечный кризис: на чужом банкротстве жилья не построишь?

Одним из признаков кризиса, в который погрузилась экономика России, является рост залогового имущества, переходящего к банкам от неудачливых заемщиков, и активизировавшаяся перепродажа этих активов. Как рассказали DW в Ассоциации российских банков (АРБ), в наступившем 2016-м и в последующие годы тенденция лишь наберет обороты, поскольку признание займа дефолтным занимает, как правило, более года. Это значит, что арестованное в 2015 году имущество начнет поступать на балансы банков только в 2016-2017 годах. Тогда же они приступят к его реализации.

От банкротства до распродажи минимум год

Согласно Единому федеральному реестру сведений о банкротстве, в 2015 году число банкротств в России росло медленнее, чем годом ранее: в целом за 2014 год оно выросло по сравнению с 2013 годом почти на 20 процентов - до 14,5 тысяч. В прошлом году максимальный рост был зафиксирован в первом квартале - на 22 процента (к аналогичному периоду), но потом показатели выровнялись, достигнув по итогам третьего квартала (пока самые свежие данные) всего 8 процентов.

На первый взгляд, эта статистика мало коррелируется с данными по публичным торгам арестованным имуществом. Так, на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) можно увидеть, что всего на 2014 год можно было подать заявку на приобретение 1809 объектов изъятой недвижимости. В 2015-м - уже 28,5 тысячи. На деле расхождение объясняется просто: с момента признания должника банкротом и до начала распродажи его имущества проходит минимум год. Это значит, что в прошлом году реализовывались залоги по займам, признанным дефолтными в "урожайном" на банкротства 2014 году и ранее.

Как банки избавляются от полученных залогов?

Кроме того, как рассказал DW начальник аналитического департамента АРБ Сергей Григорян, надо учитывать и тот факт, что аукционы - далеко не самый распространенный среди банков инструмент реализации залогов. "Мелкие банки чаще всего имеют подразделение, которое само реализует такие активы. Среди крупных большинство отдают этот вид деятельности на аутсорсинг. Есть и те, кто отчуждает это имущество - не ждет, когда его продаст аутсорсинговая компания, а с большим дисконтом продает его третьей стороне", - сообщил он.

По словам Григоряна, аукцион среди банков не очень популярен, главным образом из-за длительности процедуры. "Чем дольше банк держит на своем балансе залог не в виде живых денег, тем хуже для него. Логика такова: лучше продать с большим дисконтом, чем ждать несколько месяцев", - объяснил он.

Падение цен на недвижимость давит на банки

Как говорит представитель АРБ, особенно это актуально сейчас, когда цены на недвижимость падают. "Держать ее - означает нести дополнительные расходы, связанные еще и с обслуживанием", - добавил он. "Банки поняли, что рецессия на рынке недвижимости, начавшаяся в прошедшем году, - это всерьез и надолго. Ждать - это удешевлять активы, что нецелесообразно", - заявил DW профессор кафедры Управления проектами и программами РЭУ им. Плеханова, главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник.

С этим согласна и заместитель гендиректора по работе с кредитными организациями группы компаний "Финэкспертиза" Наталья Борзова. "В ситуации, когда рынок достаточно свернут, вполне естественно превращать имущество в деньги", - отметила она.

Как принять участие в аукционе?

По словам эксперта, "едва ли можно говорить о выгоде для покупателя недвижимости", который решит приобрести выставленное на продажу банками залоговое имущество. Тем не менее теоретически такая возможность есть даже для физических лиц. Правда, как выяснила корреспондент DW, это крайне хлопотно и не лишено рисков.

Чтобы принять участие в аукционе, нужно получить электронную подпись в специальном аккредитованном центре. В среднем она обойдется в 7 тысяч рублей (около 85 евро), зарегистрироваться на электронной площадке, проводящей торги. Регистрация будет бесплатной, проверка документов продлится неделю. Чтобы получить доступ к информационным ресурсам площадки потребуется внести еще 10 тысяч рублей (около 120 евро) на три месяца (минимальный срок).

Далее необходимо найти интересующий объект. Это можно сделать и бесплатно на сайте ФССП в раздел "Извещения о проведении публичных торгов", внести задаток (например, за объект стоимостью в 7,8 миллиона рублей задаток составит 391 тысячу рублей) не позднее чем за восемь суток до торгов. Проводятся они в электронном виде, победителем традиционно признается участник, предложивший максимальную цену. Проигравший получает залог обратно в течение 5 дней.

Возможные риски

В то же время, как говорится в подписываемой заявке на участие в торгах, ни их организатор, ни "Росимущество" "не несут ответственность за ущерб, который может быть причинен заявителю отменой торгов или снятием с торгов части имущества, а также приостановлением организации и проведения торгов в случае, если данные действия осуществлены во исполнение поступившего от госоргана постановления об отложении, приостановлении или прекращении исполнительного производства либо уведомления об отмене решения суда о конфискации имущества".

"Юридической чистоты покупаемой квартиры мы не гарантируем", - подтвердили DW в одной из компаний, организующих торги. Скептически относятся к покупке квартиры с аукциона и эксперты в области недвижимости. Как говорит Геннадий Стерник, мало того, что это риск, еще и не факт, что квартира в итоге окажется дешевле, чем в среднем по рынку: "Когда цены на рынке снижаются, они могут оказаться ниже оценки залога. Такую ситуацию мы видим, например, сейчас".