Рынку недвижимости ФРГ мыльный пузырь пока не грозит
9 августа 2012 г.
Индивидуальный дом жилой площадью в 200 квадратных метров, в тихом районе, со встроенной кухней, комфортными ванными комнатами, благоустроенным подвалом, террасой и большим садом может стоить на немецком вторичном рынке жилой недвижимости и 240 тысяч евро, и 2 миллиона. Все зависит от того, где именно находится данный объект: в какой-нибудь глубинке, скажем, в Восточной Вестфалии или же в городской черте Мюнхена.
Растущий спрос в крупных городах
В сегодняшней Германии мало кто хочет селиться в сельских районах, пусть даже и весьма обустроенных. "Внутренние миграционные потоки явно направлены в крупные города. Да и иммигранты, приток которых в Германию в последние годы усилился, что, на наш взгляд, будет продолжаться и дальше, концентрируются в наиболее урбанизированных частях страны", - отмечает директор Института немецкой экономики (IW) в Кельне Михаэль Хютер (Michael Hüther).
Эксперты этого института провели исследование рынков жилой недвижимости пяти крупнейших городов Германии - Берлина, Гамбурга, Мюнхена, Кельна и Франкфурта-на-Майне. Они установили, что в этих городах за последние годы весьма значительно выросли как цены на квартиры и индивидуальные дома, так и ставки арендной платы за снимаемое жилье.
Так, в Гамбурге в период с 2003 по 2011 годы квадратный метр подорожал на 31 процент, а в Берлине даже на 39 процентов. Тем не менее самые высокие цены на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в Германии по-прежнему в Мюнхене. Здесь квадратный метр стоит уже в среднем 4200 евро.
Нет признаков перегрева
Столь быстрый рост цен на квартиры и дома не может не настораживать. В немецких СМИ все чаще звучит вопрос: не надувается ли сейчас в Германии мыльный пузырь наподобие тех, что несколько лет назад лопнули в США, Ирландии и Испании, ввергнув эти страны в глубокие финансово-экономические кризисы?
Проведенное экспертами IW исследование дает на этот вопрос однозначный ответ: немецкому рынку жилой недвижимости мыльный пузырь пока не грозит. Верными признаками перегрева были бы чрезмерный рост объемов ипотечного кредитования, слишком частые сделки по купле-продаже и явные диспропорции между стоимостью недвижимости и уровнем доходов населения, а также ставками арендной платы.
Однако ни по одному из этих критериев ученые кельнского института не обнаружили каких-либо отклонений от нормы. "Мы видим сейчас в основном долгосрочно ориентированных покупателей. Они пришли на этот рынок, потому что ищут инвестиционную альтернативу гособлигациям и озабочены тем, как на длительную перспективу обезопасить свой капитал от инфляции", - поясняет соавтор исследования, эксперт IW по недвижимости Михаэль Фогтлендер (Michael Voigtländer).
Банки проявляют осторожность
По его словам, первые признаки начинающегося спекулятивного бума наблюдались в Германии в 2006-2007 годах, когда на рынке появились инвесторы, приобретавшие недвижимость в надежде на ее прибыльную перепродажу уже через 2-3 года. "В настоящий момент подобные соображения явно отошли на задний план", - добавляет аналитик.
Директор IW Михаэль Хютер в свою очередь указывает на такой надежный индикатор состояния рынка, как способы финансирования сделок по недвижимости: "В сфере кредитования таких сделок мы не наблюдаем, сейчас в Германии признаков экспансии". С 2003 по 2012 годы объемы ипотечных кредитов увеличились лишь на 7 процентов. "В Испании и Ирландии размеры выданных на покупку жилья ссуд выросли за тот же период на 150 процентов", - напоминает Хютер.
Недавний кризис системы ипотечного кредитования в США и печальный опыт мыльных пузырей на рынках недвижимости европейских сделали и без того достаточно осмотрительные немецкие банки еще более осторожными, отмечает Михаэль Хютер. Да и сами немцы все чаще стремятся снизить долю заемных средств при покупке жилья.
Политики должны помочь малоимущим арендаторам жилья
Эксперты Института немецкой экономики приходят в своем исследовании к выводу, что состояние немецкого рынка жилой недвижимости в настоящее время вполне здоровое, а наблюдающийся рост цен всего лишь отражает изменившееся соотношение спроса и предложения.
Правда, из-за дорожающей одновременно в крупных и средних городах арендной платы люди с низкими доходами испытывают растущие трудности при поиске квартир. Тут необходимо вмешательство на политическом уровне, считают эксперты IW. Они рекомендуют органам законодательной и исполнительной власти облегчить строительство жилья в городах, особенно на окраинах, и увеличить размеры дотаций на жилье получателям социальной помощи.