Недвижимость в Европе слишком дорогая
20 июля 2012 г.
Европейский рынок недвижимости после бума в начале 21-го века все еще переоценен. Поэтому в Ирландии, Испании и Греции процесс нормализации цен в обозримом будущем продолжится, а во Франции, Бельгии и Нидерландах он может начаться. В Италии и Португалии жилье, скорее всего, не подешевеет, а в Германии оно по целому ряду причин будет дорожать, особенно в крупных городах.
Испанский рынок переоценен на 25 процентов
Таковы основные тезисы исследования европейского рынка жилой недвижимости, проведенного экспертами Аналитического центра Deutsche Bank (DB Research) во Франкфурте-на-Майне. Они решили сконцентрироваться на ключевых странах еврозоны, поэтому такой важный для Европы рынок, как британский, остался за рамками рассмотрения.
Наблюдавшийся на рубеже веков "чрезвычайный скачок цен" на жилье был вызван в целом ряде стран ЕС тем, что кредитные ставки еще в ходе подготовки к введению евро резко снизились "до немецкого уровня", указывают авторы исследования. Непривычно дешевая ипотека привела к возникновению на европейском рынке недвижимости мыльного пузыря, который лопнул через год-два после американского.
Примерно с 2007 года в Европе идет коррекция безмерно взлетевших цен, отмечается в исследовании. В Ирландии, где они поднялись наиболее сильно, снижение оказалось самым существенным и уже близится к завершению. Серьезно подешевела недвижимость также в Испании и Греции.
Тем не менее испанский рынок, считают эксперты DB Research, по-прежнему переоценен примерно на 25 процентов. Используя различные математические модели, анализирующие соотношение между ценами на жилую недвижимость и доходами населения или уровнем арендной платы, авторы исследования приходят к выводу, что "индекс доступности жилья" при нынешней динамике процесса нормализации достигнет своего многолетнего среднего показателя к 2016 году.
Непредсказуемая Франция
Примерно к этому же времени будет исчерпан и теоретический потенциал снижения цен на греческом рынке. Впрочем, авторы исследования отмечают, что используемый ими "индекс доступности жилья" опустился в Греции ниже многолетнего среднего показателя. Следовательно, если общая ситуация в стране кардинально не ухудшится, вероятность дальнейшего существенного удешевления жилья не столь уж велика.
Эксперты Аналитического центра Deutsche Bank честно признаются, что не берутся предсказать дальнейшее развитие ситуации на рынках недвижимости Франции, Бельгии и Нидерландов. Однако они подчеркивают, что это - три "самых переоцененных рынка" во всей еврозоне, причем за последние годы цены здесь фактически не снизились, хотя на французском рынке, к примеру, они за десятилетие более чем удвоились.
В результате "индекс доступности" превышает в этих трех странах свой многолетний показатель примерно на 40 процентов. Но если сохранятся те юридические и административные факторы, которые способствовали столь высоким ценам, то коррекции может и не наступить, предупреждают авторы исследования.
В свою очередь, снижение цен в Италии и Португалии представляется немецким экспертам маловероятным, поскольку на этих двух рынках в предыдущие годы не наблюдалось серьезных преувеличений.
В крупных городах Германии недвижимость растет в цене
Совершенно особая ситуация - на немецком рынке недвижимости. Здесь жилье в начале века не только не дорожало, но с 2000 по 2005 годы даже подешевело примерно на 10 процентов, напоминают эксперты DB Research. Такое антицикличное развитие было связано, прежде всего, с низкими темпами экономического роста и высокой безработицей в тогдашней Германии.
А вот с 2009 года цены растут, причем с 2011 года ускоренными темпами, но одновременно увеличиваются и доходы немцев, так что "индекс доступности жилья" в Германии по-прежнему остается вблизи своих исторических минимумов, констатируют авторы исследования и предсказывают на ближайшие годы дальнейший рост цен на немецкую недвижимость.
Этому будут способствовать и достаточно стабильное экономическое развитие страны, и низкий уровень кредитных ставок, и огромные размеры сбережений немцев, которые частично могут пойти на покупку жилья. Немаловажным дополнительным фактором станет приток средств из проблемных стран еврозоны, состоятельные жители которых рассматривают сейчас Германию как "тихую гавань", а потому усиленно покупают здесь недвижимость. Наиболее быстрыми темпами, прогнозируют эксперты Аналитического центра Deutsche Bank, будут дорожать квартиры и индивидуальные дома в городах с населением более 500 тысяч человек.