在德國買房 你瞭解多少？

（德國之聲中文網）要買房，先找房。德國和世界很多國家一樣，擁有大量房產中介，手中掌握著各地的二手和新房房源。此外，近年來越來越多網路平台，對私人和房屋中介的房源進行匯總，讓買家尋房方便了不少。網站中，近年最具影響力的包括ImmobilienScout24 （http://www.immobilienscout24.de/）、Immowelt （www.immowelt.de）和Immonet （www.immonet.de/)，上面有德國各地租房、買房、買地等一系列訊息。

"地段、地段、地段"--這句話算得上是地產界的金規玉律，在德國同樣適用。從住宅角度來看，黃金地段的"鬧中取靜"算得上是頂級貨，而主幹道兩邊的房子就要降下一等。一般而言，城市中心和發展較好區域的房價，要比相對偏避的周邊地區高出很多。

新房還是老房？

在德國，百年老房很常見。對於老房子，很多德國人選擇進行維修、改造，而不是拆掉重建。很多時候，經過改造、翻新的老房由於傳統的純木地板和高屋頂等建築特色，價格反而比新房更貴。當然，老房的整修費用也時常高得令人咋舌。

然而，如何才能確保買的老房沒有電路、下水等致命問題？如果自己並非房屋專家的話，最好請建築專業人士（Bauverständiger）進行鑑定。儘管專家們收費不菲（依據房屋售價、個人口碑，收費不等），但是卻能讓人更安心。

如果買新房，基本就沒有這方面顧慮了，需要考慮的主要是房屋建築結構、用料，以及能耗。在德國除一些屬於建築文物保護（Denkmalschutz）的老房子外，大部分房屋都需要評定房屋能耗的能源證（Energieausweis），能耗量自然是越低越好。

聯繫中介、賣家

找到感興趣的房產後，就可以聯繫中介、私人賣家了。在德國，除了期房外，一般不會在沒有看房的情況下售房。看房時，除了上面提到的地段、房屋品質外，鄰裡關係、配套設施等自然也應該在考慮之中。

看房滿意後，可以與中介、賣家就價格、條件進行商議了。一般一處房源在售時間越久，其討價還價的空間就越大。

一般敲定價格後，中介希望買房簽一份"訂單"（Reservierungsvereinbarung)，如果買家在簽署訂單、沒簽購買合同前反悔，一般需要付給中介補償費用。

根據德國法律，買家擁有14天的撤回權（Widerrufsrecht) --也就是說，買家在簽署購買合同後14天內，可以在不給出任何理由的情況下，撤回該合同。

購買成本

在計算購買成本時，除房屋價格外，還要將購買附加費算進來，這其中包括中介傭金、公證費用、土地局登記費用、房產購置稅。

對於中介傭金的高低，德國沒有硬性規定，例如柏林買方7.14%的含稅傭金很常見，而在北威州或者慕尼黑則普遍為3.57%。

公證及土地局登記費用大約為房屋售價的1.5%，而房產購置稅則在各州不等，目前北威州、石荷州、薩爾州的房產購置稅已經達到了6.5%，而巴伐利亞州、薩克森州僅為3.5%。

房價與貸款

近年來，德國一些城市的房價年年攀升。例如，據房地產網站"Wohungsboerse"調查，在柏林，目前一套100平米公寓每平米的均價4106.79歐元，而其在2014年每平米的均價為3308.56歐元，而在2011年僅為2369.47歐元。

另一方面，德國房貸利率在這期間一降再降，目前10年的固定貸款普遍已不到2%，降低了貸款的成本。

在德國貸款，銀行會全面考量申請者的信用度和預購房產的價值。

一方面，銀行會要求身份證件、過去3個月的收入報酬結算、過去1-3年的納稅申報以及徴税通知書。如果是自由職業者、個體戶或者企業主，除了稅務文件外則需要淨收入證明。此外，銀行一般會要求申請者在德國信貸風險保護協會（SCHUFA）的信用紀錄，有時還會要求申請者所購置保險以及其他貸款的文件。

另一方面，銀行會要求房產的建築圖、建築許可、建築說明、面積計算、地產登記冊摘落、照片、保險證明等文件。

公證過戶

在解決資金問題後，就到了起草買賣合同、進行公證這一步了。這是需要找公證人（Notar），買賣者訊息、房屋訊息以及可能的銀行貸款訊息會在那裡匯總，公證人會檢查是否存在一房多賣等情況，安排買賣合同、銀行貸款申請的簽署，辦理房產過戶。如前面所提到，公證人會收取房產售價比例約1.5%的費用。

購房移民靠譜麼？

在德國買房，可以得到購置土地和房屋的永久所有權，而且購買者不需要擁有當地居留身份的，因此中國居民也可以在德國買房。同時，購房與獲得居留權不掛鉤，也就是說有了房，可不一定能住。

網上曾流傳過一些德國購房移民廣告，其中就包括被稱為"德國ICCN橡樹園移民"的項目。據其網站介紹，這是一個「由Birkenfeld市政府支持的一個商住兩用創業定居社區項目」：「購買一套商住兩用公寓，並以該地址註册設立一個德國公司，且有完整商業計劃的外籍人士即可申請獲得德國1+2年的居留許可。成功經營公司3年的企業主可申請獲得德國永久居留權（"永居"），此後3-5年可申請加入德國國籍。」

該介紹乍看上去很美，但簡單調查就會發現，比爾肯費爾德（Birkenfeld）是一個德國人口不足7000人的小縣城，位於萊法州西南部。更關鍵的是，這其中獲得德國永居憑借的並非購置住房，而是"在德國註册公司"，並且"成功經營3年"，同時支付相關稅收和社保。

事實上，根據德國現行法律，如果在德國合法經營企業3年，可以保證自己和家人的生活所需，就可以申請永居，根本無需購置房產。