Відкриття ринку землі: як це відбуватиметься й чого чекати

Україна переживає справді історичний момент - з четверга, 1 липня, в країні запускається ринок сільськогосподарської землі. З цього моменту можна вільно купувати, продавати або заповідати земельні ділянки такого типу.

Раніше це було неможливо через мораторій на продаж, який діяв в Україні з 1992 року. Спочатку заборона аргументувалась відсутністю інфраструктури для запровадження ринку, а згодом - необхідністю захисту селян. Утім, як заявив наприкінці травня президент України Володимир Зеленський, за час дії мораторію було незаконно присвоєно близько п'яти мільйонів гектарів державних угідь і утворився тіньовий ринок обігу землі без сплати податків та соцгарантій для людей.

DW запитала у експертів про те, як функціонуватиме ринок, що зміниться для українців та чи зросте ціна на землю.

Поетапна реформа та багато заборон

Земельна реформа відбуватиметься поетапно. На першому етапі, з 1 липня 2021 року,  землі сільськогосподарського призначення зможуть купувати  лише фізичні особи-громадяни України.  При цьому протягом перших трьох років можна буде купити не більше 100 гектарів в одні руки. Другий етап розпочнеться 1 січня 2024 року - тоді отримають змогу купувати землю і юридичні особи, але за умови, що вони створені і зареєстровані за законодавством України, а засновниками  є лише громадяни України. Тоді ж дозволять купувати до 10 тисяч гектарів.

За законом, заборонено продавати землю, яка перебуває у державній власності. Також не зможуть купувати землю іноземні компанії та громадяни, доки це питання не вирішиться на референдумі. При цьому, незалежно від рішення референдуму, іноземцям забороняється купівля земельних ділянок у 50-кілометровій зоні від держкордону України.

Читайте також: Ринок землі: США просять Україну про антикорупційні гарантії

Не зможуть купувати українську землю і компанії, власниками яких є громадяни країни-агресора. На даний момент такою країною визнана Росія. Також заборона поширюється на компанії, якщо неможливо встановити їхнього бенефіціарного власника або якщо він зареєстрований в офшорних зонах.

Не зможуть купувати землю і банки, однак їм дозволено бути власниками земельних ділянок у межах стягнення застави. Такі ділянки банк має продати на торгах упродовж двох років.

Купити або продати землю можна онлайн

Найшвидше і найлегше продати землю можна буде через онлайн-аукціони, хоча туди мало виставлятиметься землі, оскільки багато власників - люди похилого віку, зазначає експертка із земельних питань "Українського клубу аграрного бізнесу" Елліна Юрченко. "Інший шлях - це похід до нотаріуса. Якщо власник землі вирішить продати землю орендарю, то вони зможуть укласти угоду за один день. Адже, за законом, орендарі отримають переважне право на купівлю землі, яку вони орендували і обробляли", - пояснює експертка DW.

Якщо земля продається іншій особі, то процедура займе близько двох місяців, адже треба буде зареєструвати намір продажу в реєстрі речових прав і проєкт угоди з умовами купівлі-продажу, зазначає Юрченко. "Потім нотаріус повідомить орендаря про продаж, і той матиме місяць на зустрічні пропозиції власнику. Якщо ж намагатися обійти орендаря, наприклад, поставити високу ціну, але продати іншій особі за нижчу, то суд визнає покупцем орендаря. Така махінація легко відстежується, оскільки розрахунок під час купівлі-продажу землі має відбуватися в безготівковій формі", - каже вона.

Потенційні ризики ринку землі

Перед відкриттям ринку власники землі повинні перевірити  інформацію в реєстрах - чи зареєстрована ділянка в державному земельному кадастрі та реєстрі речових прав, зазначає Юрченко. "Якщо цього не зробити, то претендувати на землю зможе хтось інший. Зокрема, після 2025 року ця земля перейде в комунальну власність. Звісно, можна через суд поновити право, але краще завчасно перевірити реєстрацію", - пояснює експертка.

Дивіться також: Продаж землі, подорожчання, електронні рецепти: що зміниться для українців у 2021? (відео)

Також Юрченко радить перевірити, чи співпадають площі земельних ділянок в реєстрах. "Від цього залежать строки продажу земельної ділянки і реалізація переважного права на купівлю", - зауважила вона.

Боятися того, що з відкриттям ринку прості українці залишаться без землі, не варто, адже навіть тоді, коли діяв мораторій, багатії і так її скуповували, переконаний професор Київської школи економіки і експерт із земельних питань Олег Нів'євський. "Зокрема, можна було орендувати землю на 50-200 років. Крім того, обійти мораторій можна було шляхом обміну. Наприклад, ділянку в пару соток обміняти на ділянку в декілька гектарів з доплатою", - говорить він у розмові з DW.

Вища ціна та доступ до кредитування

За розрахунками Київської школи економіки, у найближчі кілька років після відкриття ринку землі Україна отримає завдяки цьому близько двох мільярдів доларів, тобто півтора відсотка зростання ВВП. Це - досить багато для аграрного сектору, вважає Нів'євський.

Землевласники ж, окрім права вільно розпоряджатися майном, отримають ряд інших можливостей, впевнений експерт. "Нарешті землю можна буде використовувати як заставу для кредитування. Це відкриє можливості фермерам, яким не вистачає фінансування. Або взяти кредит можна буде, якщо людина має пай і захоче відкрити, наприклад, кав'ярню", - пояснює він.

Але найголовніше - ринок сприятиме зростанню ціни як продажу, так і оренди землі, наголошує Нів'євський. "В очікуванні запуску ринку вартість землі зросла в чотири рази за останні п'ять років", - нагадав він.

Однак одразу з 1 липня ціна майже не зросте, оскільки, за оцінками "Українського клубу аграрного бізнесу", лише 2,5 відсотка власників землі бажають її продати, впевнена Юрченко. "Вартість землі оцінюється за нормативною грошовою оцінкою, яка нині в середньому складає 27,5 тисячі гривень за гектар. Вартість залежить від регіону і якості землі - десь це буде 20 тисяч, а десь 40 тисяч", - пояснює вона. А от з 2024 року, коли до купівлі допустять юридичні особи, вартість землі виросте на 30-40 відсотків, прогнозує Юрченко.

Дивіться також: Що лякає українських фермерів більше, ніж коронавірус і карантин? (відео)

Утім, міністр аграрної політики і продовольства Роман Лещенко переконаний - після 1 липня середня вартість гектара землі коливатиметься в межах 50 000 гривень.

Недопуск іноземців вигідний агрокомпаніям

Якби були допущені іноземні компанії, то вартість зросла б суттєвіше через вищу конкуренцію, впевнена Юрченко. "Нині ж закон вийшов популістичним. Адже обмеження у 100 гектарів в одні руки можна обійти. Власник агрокомпанії потенційно може скупити більше землі через посередників - родичів, працівників", - каже вона.

Схоже думку має Нів'євський, який зазначив, що через такі обмеження земля буде недооцінена. "Крім того, за відсутності іноземців буде менше іноземних аграрних технологій й практик. Недопуск іноземців вигідний в першу чергу тим, хто вже працює в агросекторі. Я думаю, до питання ринку землі не скоро повернуться, оскільки Зеленському невигідно виносити питання на референдум через можливий негатив виборців", - спрогнозував він.