Криза на ринку нерухомості Німеччини: чому падають ціни?

Німеччина стала цього року черговим наочним спростуванням широко поширеної помилки, що ціни на житлову нерухомість лише зростають або принаймні ніколи сильно не падають. Ще й як падають! У 3-му кварталі 2023 року квартири у 18 найбільших містах ФРН коштували на 10,5 відсотка менше, ніж у тому ж кварталі рік тому, будинки на одну сім'ю подешевшали на 12,5 відсотка, а багатоквартирні будинки - навіть на 24 відсотка.

Це свідчить про падіння попиту на житлову нерухомість з боку як індивідуальних покупців, так і інвесторів. Одночасно різко знизилася кількість угод купівлі-продажу. Порівняно з аналогічним кварталом минулого року вона впала на третину, порівняно із середнім показником 2019-2021 років - скоротилася приблизно наполовину.

Будівельні проєкти у ФРН скасовуються або зупиняються

Про такі явні ознаки серйозної кризи повідомили 9 листопада Інститут світової економіки в Кілі (IfW) і ECONtribute - спільний науковий центр університетів Кельна і Бонна. Вони відстежують ситуацію на німецькому ринку житла в рамках спільного проекту GREIX (German Real Estate Index).

Раніше, наприкінці вересня, Федеральне статистичне відомство ФРН (Destatis) за підсумками 2-го кварталу констатувало зниження цін на житлову нерухомість загалом по Німеччині на 9,9 відсотка і наголосило, що такого сильного падіння за рік ще жодного разу не було з моменту початку спостережень у 2000 році.

Про масштабну кризу говорять й інші факти. Так, триває стрімке скорочення кількості будівельних проєктів. У середині жовтня Destatis опублікувало свіжі дані, згідно з якими з січня по серпень 2023 року порівняно з тим самим періодом минулого року кількість виданих дозволів на будівництво квартир знизилася на 28,3 відсотка, індивідуальних будинків - на 37,8 відсотка, а будинків на дві сім'ї - навіть на 52,5 відсотка.

Мільярдер Рене Бенко і криза комерційної нерухомості

Більш ніж наполовину скоротився в першому півріччі 2023 року й обсяг угод із житловою та комерційною нерухомістю в грошовому вираженні. У результаті він упав на рівень 2012 року, тобто ринок відкинуто назад на ціле десятиліття. Про це повідомила DAVE - асоціація німецьких фірм, що надають консалтингові, посередницькі та інші послуги, пов'язані з нерухомістю.

Про кризу у сфері комерційної нерухомості найбільш наочно свідчать дедалі гостріші фінансові проблеми девелоперської компанії Signa австрійського мільярдера Рене Бенко (René Benko). Цей холдинг є, зокрема, співвласником знаменитого нью-йоркського хмарочоса Chrysler Building, але особливо активно працює на німецькому ринку, де йому, зокрема, належить найбільша мережа універмагів Galeria (бренди Kaufhof і Karstadt) і де він майже за один мільярд євро будує хмарочос Elbtower, який має стати ще одним символом Гамбурга.

Читайте також: Житло у Німеччині. Скільки коштує оренда та чи легко його знайти

Однак наприкінці жовтня роботи на будівництві зупинилися, оскільки холдинг Signa припинив платити за рахунками. Потім Рене Бенко втратив підтримку низки партнерів, і 8 листопада 46-річний підприємець оголосив, що складає з себе оперативне керівництво власною компанією і передає її досвідченому кризовому менеджеру.

Той обіцяє до кінця місяця представити план реструктуризації та санації фірми. Що буде далі з Elbtower, незрозуміло, тож не виключено, що на Німеччину чекає черговий гучний довгобуд на кшталт гамбурзької Ельбської філармонії або нового берлінського аеропорту BER.

Різноманітні наслідки війни в Україні

Але чому саме зараз на німецькому ринку нерухомості все так сильно погіршилося? Якщо говорити про житло, то індекс цін на нього, за даними Destatis, сягнув піку у 2-кварталі 2022 року і з другої половини минулого року знижується. Виходить, що житлова нерухомість у Німеччині почала дешевшати, а угод із нею поменшало якраз тоді, коли інфляція виявилася особливо високою, кількість жителів ФРН різко збільшилася до 84,4 мільйона осіб (за рахунок припливу мігрантів, головним чином біженців з України), а будівництво нового житла скоротилося.

Здавалося б, усі три чинники - інфляція, зростання населення і перспектива скорочення новобудов - мали б, навпаки, стимулювати бажання інвестувати в нерухомість і, відповідно, зростання цін на неї, однак відбувається якраз протилежне. Оренда житла, справді, дорожчає, і вельми сильно, але це - окрема тема, проте саме житло як нерухоме майно - дешевшає.   

Виконавчий директор асоціації DAVE Ґвідо Штраке (Guido Stracke) вважає, що причина тому - "заціпеніння через множинність криз". Він їх перелічує: війна в Україні, підвищення відсоткових ставок у Єврозоні, стагнація економіки ФРН, висока інфляція, зростання цін на будматеріали.

Дійсно, впадає в око, що криза на ринку німецької нерухомості почалася і наростає на тлі повномасштабного вторгнення Росії в Україну. Однак обвал спричинила не стільки сама війна, скільки її наслідки.

Війна породила енергетичну кризу, яка особливо боляче вдарила по Німеччині, що була найбільшим покупцем російських енергоносіїв, але втратила їх через санкції ЄС і припинення російським "Газпромом" поставок газу наприкінці серпня 2022 року.

Енергетична криза різко прискорила інфляцію, темпи якої і так наростали через пандемію коронавірусу. Адже вона змусила уряди для підтримки бізнесу і населення закачувати в економіку величезні суми, до того ж вона порушила глобальні ланцюжки постачань, через які подорожчало чимало товарів, зокрема й будматеріали.

Головна причина кризи - подорожчання іпотеки та кредитів

Зростання інфляції, своєю чергою, змусило Європейський центральний банк (ЄЦБ) рішуче піднімати свою базову ставку. Швидке здорожчання кредитів загальмувало зростання цін, але одночасно і зростання німецької економіки, ще більше поглибивши проблеми промисловості, яка й без того постраждала через подорожчання енергії. У результаті ВВП Німеччини цього року скоротиться, але фактично економіка тупцює на місці, стагнує. Усе це - погані передумови для зростання цін на будь-яку нерухомість.

Читайте також: ЄЦБ вперше з липня 2022 року залишив базову ставку без змін

І все ж основною причиною обвалу цін на житло (і труднощів у девелоперів з проєктами комерційної нерухомості) більшість експертів вважає подорожчання кредитів. "Підвищення ставки ЄЦБ спричинили на німецькому ринку житлової нерухомості масштабний тренд униз, і дна поки що не видно", - заявив, коментуючи свіжий індекс GREIX, голова інституту IfW професор Моріц Шуларік (Moritz Schularick).

Дійсно, іпотека за півтора року подорожчала в Німеччині більш ніж у чотири рази. Ще в січні 2022 року десятирічний кредит на купівлю житла можна було отримати менш ніж за 1 відсоток річних, нагадує інформаційна агенція dpa, то зараз він коштує 4,25 відсотка і більше.

Власне, тривала фаза низьких і наднизьких ставок ЄЦБ, спричинених головним чином борговою кризою в Єврозоні, стала основною причиною буму на німецькому ринку житла, який тривав ціле десятиліття і спричинив значне подорожчання квартир і будинків. Найчастіше ціни, особливо у великих містах Німеччини, зросли вдвічі й більше, тож тепер вони падають з високого і дуже високого рівня. Тому певною мірою можна говорити про здування бульбашки на ринку.

Енергоефективність будівель відіграє дедалі важливішу роль

Є й ще один фактор, який на тлі енергетичної кризи починає відігравати саме в Німеччині дедалі важливішу роль. Це енергоефективність будинків і якість їхньої теплоізоляції. Американська інвестиційна та сервісна компанія Jones Lang Lasalle (JLL), що активно працює на німецькому ринку нерухомості, підрахувала, що в 3-му кварталі 2023 року виставлені на продаж багатоквартирні будинки з особливо великим споживанням енергії коштували на 28,7 відсотка дешевше, ніж будинки з найвищою енергоефективністю.

Це рекордна різниця в цінах, підкреслює компанія і нагадує, що два роки тому, до війни в Україні та зльоту цін на енергію, цей розрив становив лише 11,6 відсотка. "Власники поганої з енергетичного погляду нерухомості в майбутньому зіткнуться зі зростаючими труднощами під час здачі в оренду, продажу, а також при фінансуванні своїх об'єктів", - попереджає оцінювач нерухомості JLL Роман Гайдріх (Roman Heidrich).

Тож нинішнє значне падіння цін на квартири і будинки в Німеччині частково пояснюється ще й тим, що особливо сильно в ціні падають об'єкти з великою витратою енергії на опалення, що, природно, тягне вниз і середній показник. Інакше кажучи, квартири в будинках, побудованих або санованих за сучасними стандартами енергоефективності, дешевшають значно менше за інші. 

Доступність житла у Німеччині зараз вища, ніж раніше

Але вони все ж дешевшають, і це, можливо, шанс для тих, хто хотів би придбати житло, але за колишніх цін не міг собі цього дозволити. Тим паче, що Інститут німецької економіки в Кельні (IW) стверджує: всупереч широко розповсюдженому міфу, житлова нерухомість у ФРН у 1980-х і 1990-х роках була зовсім не більш доступною, ніж зараз. Доходи були тоді нижчими, а відсоткові ставки - набагато вищими за нинішні, а тому спеціально підрахований індекс доступності житла перебуває зараз на рівні 2004 року, а до цього завжди був вищим за сьогоднішній показник.

Читайте також: Як подорожчання іпотеки знижує ціни на нерухомість в Європі

До того ж базова ставка в Єврозоні - і тим самим вартість іпотечних кредитів - у найближчому майбутньому може знизитися. Професор Моріц Шуларік бачить перший обнадійливий сигнал у тому, що ЄЦБ у жовтні вже не став більше її підвищувати. Ґвідо Штраке з асоціації DAVE вважає, що німецький ринок до кінця цього року стабілізується і наступного щонайменше пожвавиться. Принаймні продавці, покупці та банки налаштувалися, за його словами, на нову цінову реальність, а завдяки сповільненню інфляції та нормалізації цін на будматеріали тепер знову можна починати планувати інвестиції в нерухомість.