Beş soruda sosyal konut nasıl olmalı?

Hükümet durdurulamayan konut krizine çareyi sosyal konut projesinde arıyor. Hem kiralık hem de satılık konut fiyatlarındaki artışın engellenemediği bu dönemde gayrimenkul piyasası uzmanlarının hepsi çözüm olarak sosyal konut sisteminin altını çizmişti. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum da atılacak adımlarla beraber kirada da konut fiyatlarında da gerileme olacağını belirterek, "İnşallah vatandaşımızı her işte olduğu gibi konut işinde de aç ve açıkta bırakmayacağız" dedi.

Hazırlanan sosyal konut projesinin detaylarının önümüzdeki ay Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından açıklanması bekleniyor. Üzerinde durulan plana göre ilk etapta 81 ilde yaklaşık 150 bin sosyal konutun inşa edilmesi ön görülüyor. Bu konutlar kura ile sahiplerini bulacak ve 20 yıllık vadeler ile satılacak. Konutlar lüks donatılara sahip olmayacak ve fiyatı düşük tutulmaya çalışılacak. Konutların satışında şehit yakınları ve gaziler ile ilk kez evlenen gençler öncelikli olacak.

Peki sosyal konut projeleri nasıl olmalı?

DW Türkçe'ye konuşan İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, sosyal konutu "Tanım olarak bakıldığında sosyal konut, kamu desteğinin kullanıldığı; fiyatların ya da kiraların belirlenmesinde kâr payının baskın olmadığı; yoksul veya dar gelirli ailelerin barınma gereksinimlerini karşılayabilecek biçimde standartlaştırılmış, en az boyut ve nitelikte sağlığa elverişli, ucuz halk konutlarıdır" şeklinde tarif ediyor.

Yıllardır Toplu Konut İdaresi (TOKİ) tarafından bunun örneklerinin inşa edildiğini ifade eden Hepşen, bugünkü konut satış fiyatlarının ve kira değerlerinin hane halkı gelirlerinin çok üzerinde olduğunu vurgularken konutta finansal açıdan erişilebilirlik sorununun ortaya çıktığını söylüyor.

Hepşen, bu anlamda erişilebilir konutların aylık taksitlerinin ya da kira değerinin hane halkının yüzde 30'unu aşmaması gerektiğini dile getiriyor.

Sosyal konut kiralık mı olmalı satılık mı?

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da DW Türkçe'ye Türkiye'nin geçmişte de benzer sorunları yaşadığını söylüyor. Özellikle sosyal konut projelerinin satılık olarak planlandığına dikkat çeken Yazıcı, bu durumun büyük bir hata olduğunu belirtiyor.

Sosyal konutların kiralık olarak üretilmediği sürece Türkiye'nin uzun dönemde benzer sorunları tekrar yaşayacağını belirten Yazıcı, "İmar ve İskân Bakanlığı'nın 1960'lardaki raporunda biz arsa üretiminde de konut üretiminde de benzer sorunların altını çizdiğini görüyoruz. Aradan 60 yıl geçmiş biz hala aynı sorunları tartışıyoruz. O dönemde de benzer projeler yürütülmüş. Peki sonra ne oluyor? Üretilen ve satılan bu konutlar şehir merkezinde kalıyor ve bir ranta dönüşüyor. Sosyal konutun kesinlikle satılmaması lazım. Kiralanması gerekiyor ve öyle bir model oluşturulması lazım ki kiracı ölürse eşi kullanmaya devam etmeli. Eğer 18 yaşından büyük çocukları varsa ve ölürse onların orayı tahliye etmesi lazım. Aynı konuta ulaşamayan dar gelirlinin ne suçu var?" diyor.

Yazıcı, sosyal konutların kiralama sistemi ile devreye alınması gerektiğini vurgularken ayrıca bu konutları belli bir süre kullanan kişilerin daha sonra memleketine dönmesi gerektiğini ve şehirler üzerindeki yüklerin böylece azaltılabileceğini anlatıyor.

Sosyal konutlar fiyatları düşürür mü?

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, DW Türkçe’ye yaptığı değerlendirmede sosyal konut projesinin piyasa üzerinde olumlu bir etki yaratacağını belirtiyor. Ancak Makbule Yönel Maya'ya göre bu süreç hemen gerçekleşmeyecek.

Burada en az iki yıllık bir inşaat sürecinin olacağını anlatan Maya, "Bu projeler salgın döneminde azalan arzın yükselmesine ve kira fiyatlarındaki artış hızının azalmasında kısmen etkili olacaktır. Ancak bugün inşaatlar başlasa bu konutların teslim süresi 2 yılı bulacaktır. O yüzden ilk etkileri bu süre sonunda görmeye başlayabiliriz. Gerçek ve hissedilebilir etkileri ise daha uzun sürede göreceğimizi düşünüyorum" diyor.

Emlak piyasasında az da olsa bir umut olduğunu ifade eden EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı da bu konuda en az 3 ila 5 yıllık bir sürenin gerektiğini düşünüyor.

Sosyal konut finansmanı nasıl olmalı?

İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen'e göre doğru bir finansman modeli kurulmazsa faizlerin düşürülmesi ya da vadelerin uzatılması pek bir anlam ifade etmiyor.

Özellikle alt ve orta gelir grubunun bu anlamda çok zorlandığını belirten Hepşen, şöyle devam ediyor:

"Hane halkının gelir yapısı ve gelirden uzun vadeli borçlanma ya da kira için ayırabilecekleri bütçe dikkate alındığında, finansal erişilebilirlik için ya mevzuat ve vergi düzenlemeleri yaparak fiyat ve kira artışlarını baskılamak (bu çözüm kolay değil) ya maliyetleri azaltabilmek için çözümler üretmek (enflasyonist ortam ve üretim girdi unsurlarının dışa bağımlılığı dikkate alındığında bu çözüm de zor) ya da kamu-özel sektör iş birliği kapsamında üretimi ve finansmanı kolaylaştırıcı modeller sunarak hane halkının gelirine uygun, finansal açıdan erişilebilir konutlar inşa etmek gerekecektir."

Birleşik Krallık örneği

Farklı ülke piyasalarında soruna çözüm anlamında zaman içerisinde farklı uygulamaların dikkate alındığını hatırlatan Hepşen, Berlin'de bir dönem kira değerine göre bölge rayiç bedellerinde üst sınırının getirilmesinin düşünüldüğünü, Kanada'da yabancıya mülk satışının askıya alındığını, Birleşik Krallık'ta ise mevcut kira değerinin yüzde 20 altında piyasaya sunulan "Erişilebilir Kiralık Konut (Affordable Housing for Rent)" sisteminin olduğunu anlatıyor.

Bu anlamda Birleşik Krallık modelinin önemli olduğuna değinen Hepşen, "Ülkemizdeki dar ve orta gelirli vatandaşların mülk edinimlerini sağlayabilmek için kamunun kendisinin geliştireceği projelerin yanı sıra, özellikle Birleşik Krallık'taki uygulamaya benzer bir modelin mutlaka düşünülmesi gerektiğini ifade etmek gerek" diyor.

Uzmanlar üretilecek sosyal konutlarda lüks donatıların olmaması gerektiğini, üretim süreçlerinde de devletin iyi bir denetim mekanizması ile etkin gücünü göstermesi gerektiğini ifade ediyor.

Sosyal konut projelerinin yanında hangi adımlar atılmalı?

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı'ya göre bu dönemde kentsel dönüşüm projelerine önem vermek ve yeni arsa üretimini doğru şekilde hızlandırmak oldukça önemli. Yazıcı, fiyat belirsizliğinin arttığı ve güvenin azaldığı ortamda kentsel dönüşümün emlak piyasasında en güçlü uygulamaların başında olduğunu belirtiyor.

İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen ise imar güvencesini oluşturmanın, yeşil binalara teşvik vermenin, eskiyen yapı stokunu yenilemenin, şehir merkezinde kentsel dönüşüm uygulamalarının hızlandırılmasının, yeni arsa üretiminin artmasının ve şehrin dışında kalan bölgeler ile ulaşım bağlantılarının güçlendirilmesinin oldukça önemli olduğunu vurguluyor.