Svi osećaju cenu tla
30. mart 2018.
Veliki nemački gradovi su atraktivniji nego ikada. „Grad kao što je Berlin se svake godine povećava za 40.000 stanovnika“, kaže Mihael Fogtlender, stručnjak za tržište nekretnina na Institutu za nemačku privredu u Kelnu. Slično je i sa ostalim petnaestorim regionima u kojima su nemačke metropole.
Posledica: sve je manje stambenog prostora , a cene nekretnina i kirija drastično rastu. Lako je uočiti ko su u tom procesu pobednici a ko gubitnici. Dok su stanari u velikim gradovima prošle godine plaćali devet odsto više za novi ugovor, oni koji investiraju u nekretnine su trljali ruke. Luksuzni stanovi u centru Berlina donose godišnji profit veći od deset odsto.
- pročitajte još: Nebeske kirije Hongkonga
Situaciju nije promenilo ni ograničenje rasta kirija koje su Demohrišćani i Socijaldemokrate u poslednjim mandatu uveli sa velikom pompom. I tako su cene stanovanja postale test za socijalni mir.
Špekulacije sa zemljištem
Ovaj razvoj situacije privlači mnoge strane investitore u Nemačku, pre svega zbog velikog rasta cena zemljišta. Zemljište u urbanim prostorima je veoma teško naći a među projektantima se smatra novim zlatom.
Nemački institut za istraživanje gradnje, gradova i prostora (BBSR) izračunao je da je zemljište između 2011. i 2016. godine u proseku poskupelo za 27 procenata. U omiljenim gradovima kao što su Berlin, Minhen ili Frankfurt, ta brojka je bila mnogo veća. A tamo gde je zemljište toliko skupo, sa gradnjom stanova se zapinje. Instituti za privredna istraživanja procenjuju da trenutno nedostaje oko milion stanova.
Nejednakosti kada je reč o posedovanju zemljišta zapanjuju čak i stručnjake. U jednom od svojih mesečnih izveštaja, Nemačka centralna banka je izračunala da najbogatijih deset odsto domaćinstava poseduje gotovo polovinu svih nekretnina.
Problem je, kao što to objašnjava poreski ekspert Dirk Ler sa Univerziteta u Triru, u tome što se veliki deo tog imetka temelji na vrednosti tla koje zapravo pripada svima. „Kada znamo da najbogatijih deset odsto svoje nekretnine imaju na prilično dobrim lokacijama, onda to znači da je veliki deo vrednosti nekretnina u vrednosti lokacije.“
Vrednost tla
Tako su do sada od povećanja vrednosti zemljišta profitirali pogrešni ljudi. Jer, razlog zbog kojeg je kuća u centru Berlina skuplja od kuće u strukturno slabijem regionu jeste u tome što postoje javne usluge, prevoz, muzeji, pozorišta i bolnice. Ako se u blizini kuće izgradi nova tramvajska trasa, cena nekretnine će porasti, a da vlasnik pri tome ništa nije učinio za to.
- pročitajte još: Frankfurt, grad u kojem se obrću bilioni
Za Lera to znači da je potrebna promena paradigme. Da bi trebalo drukčije tretirati razliku između zemljišta i same nekretnine. „Nijedan vlasnik nije stvorio vrednost tla na kojem se nalazi nekretnina, i to ne treba mešati.“ Ler računa da će vrednost profita izvučenog iz tla, dakle, bez učešća vlasnika, dostići 150 milijardi evra godišnje. A to je novac koji zapravo treba da pripadne svima, a ne da ode u privatne džepove ili međunarodnim investitorima.
Da u Nemačkoj nije sve u redu kada se radi o ophođenju sa zemljištem vidi se i iz toga što u mnogim gradovima postoje površine koje su ograđene, a na njima nije izgrađeno ništa. Vlasnicima se često isplati da ne grade, jer cena zemljišta raste za oko 10 do 15 procenata godišnje.
Ima mnogo investitora koji baš tako zarađuju novac, a to se vidi iz podatka da u Nemačkoj trenutno 600.000 građevinskih dozvola nije upotrebljeno. Mnogo takvih, na primer, ima u Minhenu gde je stambenog prostora sve manje a izgledi da se tako profitira – sve veći.
Može i kao u Ulmu
Postoje inicijative koje se suprotstavljaju tom trendu, kao na primer u gradu Ulmu. Tamo je gradska uprava kupila sva raspoloživa zemljišta i onaj ko hoće građevinsku površinu, može da je kupi samo od grada, po utvrđenim cenama, bez prava da je preprodaje trećim licima po mnogo višoj ceni. A ako se zemljište ne iskoristi prema ugovoru sa gradom, vlasnik će biti primoran da ga vrati gradu.
Drugim rečima, gradska uprava ima najveći uticaj na izgled novih gradskih četvrti. U Ulmu je na ovaj način u rukama grada sada 4.500 hektara građevinske površine. Tamo nema krize stanovanja kakva postoji u Frankfurtu, Minhenu ili Berlinu.