Обратная сторона кризиса: съемное жилье в Москве подешевело

Из-за кризиса стоимость съемных квартир в Москве впервые за долгое время снизилась. Если еще год назад аренда самой дешевой однокомнатной квартиры стоила 25-30 тысяч рублей в месяц, то сейчас при желании можно найти вариант в пределах 20 тысяч (около 285 евро в пересчете). Особенно заметно снижение цен в премиальном сегменте. По прогнозу экспертов, эта тенденция продлится минимум до конца года. Переломить же ее окончательно поможет только стабилизация экономики и снятие санкций.

Машиноместо в придачу

"Я сняла однокомнатную квартиру, в которой сейчас живу, год назад за 45 тысяч (сегодня это около 640 евро, год назад было 900 евро), - рассказала DW начинающая предпринимательница Елена. - Пожелания к квартире были простые: рядом с метро, недалеко от центра, хороший ремонт". Вариант, который нашла Елена, - в десяти минутах ходьбы от станции метро Беговая. Сегодня квартиру в этом районе можно снять и дешевле - в районе 40 тысяч.

"Пересматривать договор с хозяевами квартиры мы не стали, но условились, что теперь они сами платят за свет, воду и телефон (около 2,5 тысячи рублей). К тому же недавно они поменяли мне холодильник на новый", - объясняет Елена. Эксперты говорят о том, что, пожалуй, одно из важнейших последствий этого кризиса - изменение отношения арендодателя к арендатору.

"Хозяева квартир стали относиться к своим обязанностям более ответственно: 80 процентов из них готовы проводить ремонтные работы, обновлять мебель и технику. Раньше место на парковке автомобиля наниматель оплачивал отдельно, сейчас в порядке вещей вносить эту сумму в стоимость аренды квартиры", - рассказала DW замдиректора департамента аренды квартир "Инком-Недвижимость" Оксана Полякова. По ее словам, некоторые собственники жилья идут и на уступки в цене или в залоге.

Удар по бизнес-сегменту

По словам эксперта, радикального снижения цен в эконом-классе не произошло: если и встречаются варианты на 5 тысяч дешевле прошлогодних, то они уходят как горячие пирожки. "Обычно потенциальные арендаторы рассматривают около шести вариантов. В среднем на поиски съемной квартиры уходит пара дней, - объясняет Полякова. - Квартиры комфорт- и бизнес-классов задерживаются в базе данных дольше, чем в докризисные времена, - от недели до нескольких месяцев".

Заметнее просели ставки аренды элитного жилья. Как сообщила DW директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера, порядка 80 процентов предложений подешевели на 40 процентов. Одна из главных причин - введение санкций, из-за которого произошел основной отток высокооплачиваемых иностранных специалистов - традиционных клиентов данного сегмента.

Избыток предложения образовался и из-за того, что "в период ажиотажа в декабре 2014 года, когда рубль рухнул, многие вложили средства в элитные квартиры и сейчас выставили их на рынке аренды", продолжает Марина Шекера. По выражению эксперта, значительная часть элитного жилья сдается теперь не как раньше в долларах, а в рублях. В результате, например, если прежде аренда 5-комнатной квартиры в Хамовниках стоила 14 тысяч долларов в месяц, то теперь ее она обойдется в 650 тысяч рублей (10,4 тысячи долларов).

Причины и прогноз

Фундаментальный закон о балансе спроса и предложения как нигде находит свое отражение на рынке недвижимости, поэтому, пока востребованность жилья не вернется на прежний уровень, о росте ставок риэлторам и хозяевам квартир мечтать не придется. "В этом году предложение на рынке аренды перманентно превышает спрос - в сентябре примерно в 1,5 раза. Однако это уже снижение разрыва, ведь весной и летом он был двукратным", - отмечает Оксана Полякова.

Эксперт в сфере недвижимости, профессор РЭУ имени Плеханова Геннадий Стерник добавляет, что цены на аренду жилья будут вести себя прямо пропорционально динамике доходов населения, равно как и цены на покупку жилой недвижимости. Здесь на первичном рынке спрос в этом году упал примерно на 20 процентов, на вторичном - на 35. Экспертные оценки показывают, что рублевые цены на вторичном рынке снизились с начала года примерно на 3 процента, на первичном - почти на 10 процентов.

Таким образом, резюмирует Оксана Полякова, повышение арендной платы станет возможным лишь при условии стабилизации экономики, снижении инфляции и обеспечении населения стабильным заработком. "Также сыграть на повышение цены смогут после снятия санкций в отношении России, когда к нам вернутся экспаты, и вновь откроются представительства иностранных компаний", - добавляет она.

Инвесторы не спешат превращаться в рантье

По словам Геннадия Стерника, сегмент аренды занимает в бизнесе крупных компаний, специализирующихся на недвижимости, от 10 до 20 процентов: "Но по деньгам он малодоходный". Больше надежд на сдачу жилья обычно возлагают частные лица - для многих из них это немалая добавка к основному доходу, для некоторых - и вовсе единственная. Причем, указывает Стерник, этот рынок до сих пор на 98 процентов "черный", то есть всего 2 процента сдающих жилье платят за это налоги.

Сейчас, когда инфляция растет, а цены за аренду в лучшем случае стоят на месте, выгода от сдачи квартиры уменьшается. "Доходность аренды снизилась. Вместе с тем снизился и спрос на покупку квартир с целью последующей сдачи. Инвесторы осторожничают", - заключил эксперт.