Реновация: есть ли шанс заработать на покупке "хрущевки"
15 октября 2019 г.
За два с лишним года, истекшие с момента запуска программы реновации в Москве, новые квартиры получили более 10 тысяч человек. Таковы данные столичного департамента строительства. Всего в российской столице до 2032 года планируется переселить около миллиона жителей "хрущевок", снести - свыше 5 тысяч домов. Экспертные мнения по поводу реновации неоднозначны: в то время как некоторые фиксируют рост инвестиционного спроса на квартиры в ветхих домах, другие отрицают наличие какого-либо ажиотажа и утверждают, что гарантированно выиграть на такой инвестиции могут только "лица осведомленные". В реалиях московской реновации разбиралась DW.
Спрос на "хрущевки" увеличился, цены выросли
По данным аналитического центра компании "ИНКОМ-Недвижимость", предложение, спрос и цены на квартиры в реновируемых "хрущевках" в последнее время существенно увеличились. Так, с сентября прошлого года объем предложения квартир в домах, попавших в программу, увеличился на 54 процента (с 1474 до 2277 объектов). Средняя цена одного квадратного метра таких лотов выросла за год на 17 процентов (со 159,3 тысяч до 186,8 тысячи рублей). Спрос увеличился на четверть, уточнили для DW в компании.
Аналитики связывают текущую тенденцию с возросшим доверием граждан к реновации. Если поначалу люди не верили в то, что программа будет работать, то первые переселения их убедили в обратном. В итоге, как говорит директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Михаил Куликов, "спрос на квартиры в сносимых "хрущевках” начал увеличиваться как среди покупателей, подбирающих недвижимость для личного проживания, так и среди инвесторов".
По утверждению "ИНКОМа", на данный момент 60% покупателей квартир в реновируемых хрущевках составляют инвесторы, и лишь 40% приобретают такие квартиры для личного проживания. "Чаще всего до сноса здания инвесторы сдают жилплощадь в аренду, а после получения новой квартиры намереваются выгодно реализовать ее - со значительным превышением стоимости покупки", - разъясняют в компании.
Хрущевки - рискованная инвестиция?
Однако не все участники рынка согласны с данными "ИНКОМа". Многие риэлторы говорят о том, что ажиотажный спрос на "хрущевки", если и был, то в начале программы. Так, по словам гендиректора агентства недвижимости "Бон Тон" Натальи Кузнецовой, "увеличение спроса и цен на данные лоты наблюдалось в конце 2017 - начале 2018 года. Прирост стоимости мог достигать 10-12 процентов. Сегодня нет причин для аномального роста". Инвестиции в данный продукт стали неактуальными, уверена она.
С этим согласна и частный риэлтор Елена. Один из "тормозящих" факторов, по ее словам, - это неопределенность с точной локацией нового дома (есть риск переезда из тихого зеленого двора в дом на оживленной автотрассе) и качеством отделки квартиры (у многих уже переселившихся людей оно вызывает нарекания). "Инвесторы приходили в 2017 году. Я занималась несколькими квартирами, которые покупались на подставных лиц без просмотра по цене на 20 процентов выше рыночной. Было известно, что реальный покупатель владеет информацией о том, куда будут переселять владельцев конкретной квартиры. Это были чиновники", - рассказала она DW на условиях анонимности.
Не отмечают роста спроса на "хрущевки" и в онлайн-сервисе Homeapp. Руководитель группы экспертов компании Мансур Мирзомансуров отмечает, что покупка такой квартиры - "это долгосрочная и очень рискованная инвестиция". "Мы скорее рекомендуем смотреть в сторону новостроек. Бюджет тот же, но более точные сроки переезда, гарантированное месторасположение, площадь, планировка, более широкие возможности в плане ремонта", - заявил он DW.
Риски реновации жилья
Помимо рисков, которые получают будущие переселенцы, есть и некоторые положительные моменты, впрочем, гарантированные не всем. "Получить значительно лучшее жилье могут те, кто точно понимает, куда будет происходить расселение. А таким знанием могут обладать лишь определенные группы лиц, - говорит руководитель отделения "Управление недвижимостью" факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС Кирилл Сиволапов. - Также в рамках реновации можно докупить квадратные метры".
По прогнозу эксперта, через несколько лет до четверти квартир, полученных по реновации, могут быть выставлены на продажу. "Через 2-3 года станут более очевидны проблемы новых домов - к этому времени проявятся все негативные особенности построенного жилья", - добавляет он.
Также не исключено, что в ближнесрочной перспективе обозначатся новые проблемы непосредственно с переселением. Дело в том, что пока переселение происходит в новостройки, которые были спроектированы и построены не в рамках реновации. "Это дома, возведенные в рамках других соцпрограмм - в основном для очередников. Именно поэтому первая волна переселения состоялась в довольно сжатые сроки - с момента старта программы прошло всего полтора года. Какими темпами программа будет реализовываться далее, неизвестно", - заявила DW коммерческий директор УК Avica Наталья Коротаева.
В частности, по этой причине говорить об инвестиционной привлекательности квартир в домах под снос эксперты не торопятся. "Невозможно посчитать время выхода инвестиции, поэтому любой расчет показывает, что играть в это не стоит", - заключает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков.
______________
Подписывайтесь на наши каналы о России, Германии и Европе в | Twitter | Facebook | Youtube | Telegram
Смотрите также: