Devine locuința un lux în Germania?

Cine dorește să închirieze un apartament frumos într-o zonă bună în Berlin are nevoie de mulți bani. În astfel de condiții, da, lucrurile se mișcă repede. Un „apartament cu 4 camere, generos de spațios” în cartierul Charlottenburg este „disponibil imediat” pe o platformă online de intermedieri imobiliare. Are 182 de metri pătrați și este mobilat. Chiria lunară: 8190 de euro. La acești bani se mai adaugă alte cheltuieli suplimentare - încălzire, electricitate și alte costuri accesorii - de peste 50 de euro pe metrul pătrat.

La marginea de est a capitalei federale, 69 de metri pătrați sunt oferiți la un preț de 725 de euro. Este un apartament la etajul șase fără lift, așa că, spune anunțul, se caută „o familie sportivă”. Dar locuința are nevoie și de renovare, deci familia care închiriază ar trebui să fie și „talentată și îndemânatică”.

Chiria înghite veniturile

Potrivit Oficiului Federal de Statistică, venitul net mediu în Germania, adică ceea ce rămâne după ce au fost deduse impozitele și contribuțiile la asigurările sociale, este de 2165 de euro. Aproximativ o treime din venit este cheltuită pe chirie. Pentru cei ce abia au început să caute locuințe, lucrurile sunt însă mai complicate, iar banii câștigați ar putea să nu ajungă. 

Metrul pătrat de locuință închiriată a ajuns la München la 19 euro, la Stuttgart 18 euro, la Düsseldorf și Köln între 12 și 13 euro, iar la Berlin 11 euro. Un nivel de chirie de 6,50 până la 7,50 euro este considerat acceptabil din punct de vedere social - dar cu acești bani nu obții nici măcar „chilipirul lunii” la Berlin. „Cererea mare de locuințe la prețuri accesibile întâlnește creșterile istorice ale chiriilor și o ofertă mult prea limitată”, spune o evaluare actuală a portalului online Immoscout24. 

Mai puțini cumpărători, mai mulți chiriași

Germania este în mod tradițional o națiune de chiriași. În Europa, rata medie a proprietarilor de locuințe este de aproximativ 70 la sută. În Germania doar 46 la sută din locatari au cumpărat spațiile în care trăiesc. Media este chiar mai scăzută în orașele mari. În Hamburg este de 22 la sută, în Berlin doar 14 la sută.

Piața imobiliară globală este în continuă creștere a prețurilor. Într-un studiu comun, Institutul german Ifo și Institutul pentru Politică Economică din Elveția anticipează o creștere anuală medie de nouă procente în următorii zece ani la nivel mondial și de șapte procente pentru Germania. Completată cu dobânzi și rate mai mari la împrumuturi, cumpărarea unei case sau a unui apartament devine tot mai greu accesibilă. Alternativa rămâne locuitul în chirie. Astfel crește deficitul de locuințe disponibile pe piața închirierilor iar de aici rezidă noi majorări ale prețurilor.

De ce este piața imobiliară atât de sufocată?

Potrivit unui studiu al Institutului Eduard Pestel de Cercetare a Sistemelor, în Germania există un deficit de peste 700.000 de apartamente – mai ales în sectorul locuințelor ieftine. Guvernul federal a anunțat că va investi în construcția a 400.000 de apartamente noi pe an. Doar un pic mai mult din jumătatea acestui obiectiv va fi atinsă anul acesta. Apoi, în 2024, ținta va fi ratată și mai grav, conform estimării Institutului de Macroeconomie și Cercetarea Conjuncturii Afacerilor.

Războiul din Ucraina și inflația au crescut costurile în industria de construcții. Experții susțin că, pur și simplu, este imposibil să construiești cu mai puțin de 5.000 de euro pe metru pătrat. Există un deficit de muncitori calificați și materiale de construcție, iar lucrările sunt oprite pe șantiere. În luna mai, numărul autorizațiilor pentru locuințe a scăzut cu 25,9 la sută față de aceeași lună a anului trecut.

Aproximativ 25 la sută dintre refugiații care au venit în Germania în anii 2015 - 2016 încă locuiesc în spațiile de cazare oferite de stat, deoarece nu și-au găsit un apartament propriu. Peste aceștia, anul 2022 a mai adus un alt milion de refugiați de război din Ucraina. Se preconizează că în acest an vor mai veni aproximativ 300.000 de solicitanți de azil.

Situația este și consecința indiferenței manifestate zeci de ani de politicieni față de domeniul locuirii și a neglijării subiectului locuințelor sociale. După 1950 au fost construite 8,4 milioane de unități de locuințe sociale finanțate din fonduri publice. Dar controlul chiriilor nu se aplică decât cel mult 20 de ani.

Ce fac acum politicienii?

La sfârșitul anului 2022, existau puțin peste un milione de unități de locuințe sociale la nivel federal - un minim istoric. Post-comuniștii din Partidul Stângii propun un program de locuințe publice și un fond special pentru locuințe la prețuri accesibile: „Facem apel la Guvernul federal să ia în sfârșit inițiativa și să pună la dispoziție cel puțin 20 de miliarde de euro pe an pentru locuințe publice, sociale și non-profit”, a cerut Caren Lay, membră a Bundestagului din partea Stângii.

Dar guvernul federal vrea să economisească bani de la buget, unde resursele sunt limitate. Ministrul federal al Construcțiilor Klara Geywitz (SPD) se gândește să stimuleze construcția de locuințe prin scutiri de taxe. În mai 2023 a fost majorată subvenția de la stat pentru costurile de închiriere iar grupul de beneficiari a fost extins. Dar această măsură este doar o picătură în ocean.

Asociațiile de beneficiari solicită reglementarea chiriei

Organizațiile sociale avertizează că locuințele devin o problemă de existență pentru tot mai mulți oameni. Situația se transformă treptat într-un exploziv social. Locuința adecvată este un drept al omului, potrivit Arbeiterwohlfahrt.

O inițiativă civică solicită ca politica de locuințe să devină din nou o sarcină publică de primă prioritate iar statul să intervină pentru mai multă dreptate pe piața imobiliară, prin reglementarea prețurilor terenurilor și a chiriilor. Criticii reglementării stricte avertizează însă că în absența unui stimulent comercial pentru investitori se va construi și mai puțin.

Pe fondul acestor probleme complexe, este puțin probabil ca piața imobiliară din Germania să se relaxeze într-un viitor apropiat. Scăderea prețurilor poate fi observată în prezent doar în cazul ofertelor de cumpărare pentru case mai vechi, care au sisteme de încălzire îmbătrânite și unde renovarea energetică va fi costisitoare.

Oriunde este încă nevoie de gaz sau petrol pentru încălzire, costurile de încălzire vor fi mai mari din cauza prețului emisiilor de dioxid de carbon. Va crește, implicit, și mai mult presiunea asupra celor care obțin salarii medii, pentru care rămâne opțiunea de a se muta în spații de locuit mai mici. Atunci, probabil, vor putea fi văzute și mai multe anunțuri ca acesta din Berlin: „Femeie, caut colegă de cameră pentru o garsonieră de 15 metri pătrați. Cost 120 de euro”.