Capital estrangeiro compra casas na Alemanha

O mercado imobiliário alemão está em crise: em muitas cidades, o panorama é de imóveis desocupados e queda dos preços de aluguel. Há anos que não se registra nenhum impulso comparável ao que ocorre, por exemplo, na Grã-Bretanha ou na Espanha.

Apesar disso, os investidores estrangeiros demonstram um interesse crescente pelos imóveis alemães, tanto residenciais como comerciais. Eles vêem a possibilidade futura de negócios lucrativos, através da revenda dos imóveis aos inquilinos ou do seu aluguel aos antigos proprietários.

Quase todos os meses, alguma grande empresa estrangeira de investimentos financeiros fecha um contrato milionário de compra de imóvel alemão. Os vendedores são freqüentemente bancos ou grandes empresas, que procuram livrar-se de prédios dispensáveis, às vezes até mesmo com prejuízo.

Banco sem imóvel próprio

Um dos exemplos mais recentes é o do Deutsche Bank. Pouco depois do Natal de 2004, o maior banco privado alemão vendeu 109 imóveis de localização central em muitas cidades alemãs de pequeno e médio porte. Os prédios eram utilizados em grande parte pelo próprio banco. Os imóveis foram adquiridos por cerca de 300 milhões de euros pelo grupo americano de investimentos Fortress, através da subsidiária européia Eurocastle Investment.

Não é a primeira vez que o Deutsche Bank passa adiante, em larga escala, imóveis de utilização própria. Cerca de um ano antes, já vendera prédios localizados na Alemanha e em outros países europeus ao Blackstone Group, dos Estados Unidos. Valor da venda: mais de um bilhão de euros. O Deutsche Bank considerou a transação compensadora, mesmo tendo registrado uma perda de 100 milhões de euros no seu balanço.

Sale and lease back

Em ambos os casos, o banco alugou os prédios vendidos – tal processo é conhecido no mundo dos negócios com o nome de sale and lease back. Os responsáveis pela decisão no Deutsche Bank argumentam que "não precisamos ser os donos de muitos imóveis para estarmos próximos aos clientes". A casa bancária quer "concentrar-se no negócio principal e continuar otimizando o aproveitamento do capital disponível".

Os imóveis vendidos, em que funcionam agências do banco, são alugados de volta em condições módicas. Com isso, a rede de filiais permanece intacta. Para os investidores estrangeiros, o aluguel dos imóveis adquiridos é uma forma segura de garantir sua rentabilidade. Além disso, eles contam com um aumento dos preços de aluguel a médio prazo ou com a revenda lucrativa dos prédios.

Moradias

Também no setor alemão das moradias é enorme o apetite dos investidores estrangeiros. Em dezembro último, a holding WCM – altamente endividada – vendeu 31 mil apartamentos, no valor aproximado de 1,4 bilhão de euros, ao Blackstone Group.

Na mesma época, a empresa ThyssenKrupp vendeu 48 mil apartamentos, localizados na região dos vales do Reno e do Ruhr, a um consórcio formado pelo banco de investimentos Morgan Stanley e o grupo imobiliário alemão Corpus.

Em meados do ano passado, o fundo de pensão Fortress, dos Estados Unidos, adquiriu um total de 80 mil moradias da empresa imobiliária pública Gagfah por 2,1 bilhões de euros.

Alta conjuntura ou aluguel

"O setor imobiliário é um importante fator de crescimento em todo o mercado dos investimentos financeiros", afirma Joachim Spill, da empresa de consultoria Ernst & Young. O objeto de especulação é o aumento dos preços de imóveis – mesmo que sejam apartamentos modestos em antigas regiões industriais. Quando a esperança de alta conjuntura no mercado imobiliário se revela vã, os investidores ainda podem alegrar-se quanto a um rendimento seguro dos aluguéis.

O motivo dos vendedores das propriedades é sempre o mesmo: procuram restringir ou mesmo cortar os negócios paralelos e concentrar-se em suas atividades principais. Também o setor público age da mesma forma e procura livrar-se das moradias que possui.

Compradores potentes

Todos os vendedores potenciais necessitam de compradores potentes aos quais possam passar grande número de imóveis por preços aceitáveis. E assim, a Blackstone e outras empresas de investimentos financeiros continuam em busca de imóveis compensadores.

A próxima grande transação não deverá tardar muito. A empresa energética E.ON já anunciou que pretende desfazer-se este ano da sua subsidiária do setor imobiliário, a Viterra. Trata-se, neste caso, da maior empresa do ramo na Alemanha, à qual pertencem mais de 150 mil moradias.