Stambeni krediti kao Damoklov mač

Da svjetska financijska kriza pogađa i Hrvatsku i da je hrvatsko gospodarstvo u krizi, premijer Ivo Sanader i njegovi ministri nevoljko priznaju, pa tek sada – više da bi umirili javnost – izlaze s antirecesijskim mjerama. Međutim, građani već mjesecima zabrinuto vrte glavom i razmišljaju kako će spojiti kraj s krajem. Sindikati barataju podatkom da svaka obitelj u zemlji samo bankama duguje sedamdesetak tisuća kuna.

Istraživanje koje je u prosincu prošle godine provela agencija GfK Hrvatska pokazuje da dvije trećine hrvatskih kućanstava ima problema s podmirivanjem mjesečnih financijskih obveza – ostvareni prihodi „kraći“ u prosjeku za 20 posto od potrebnih. I dok na hrani, odjeći i drugim potrepštinama nekako još i mogu smanjiti troškove, 16 posto kućanstava neće moći imati bilo kakav utjecaj na ne malu ratu stambenoga kredita. A za vlastiti stambeni prostor građani se najčešće zadužuju na maksimalni rok od 30 godina.

Hoće li kamate porasti?

Iako Europska središnja banka smanjuje referentne kamatne stope, iz banaka u Hrvatskoj stižu vijesti o povećanju kamatnih stopa, što opravdavaju skupljim inozemnim izvorima financiranja. Kažu da to rade zbog porasta premija za rizik u istočnoj i jugoistočnoj Europi. No, povećanje se ne odnosi samo na nove kredite. „Slobodna Dalmacija“ piše da će kamata porasti i na stare kredite i to do 1,5 posto, što su potvrdili u nekoliko banaka.

Čini se da je premijer Sanader sredinom veljače uzalud „održao lekciju“ hrvatskim bankama kako bi „trebale izaći u susret građanima od kojih su donedavno odlično zarađivale“. I dok je od njih tražio da ne dižu kamate na postojeće kredite istoga dana je dana iz pojedinih je banaka stigla obavijest o povećanju kamatnih stopa na već postojeće kredite. Rast kamatne stope ovisi o valuti u kojoj je kredit odobren i dodatno zbunjuje građane koji kalkuliraju što im bolje odgovara: kunski kredit s visokim kamatama i eurima, s nešto višim kamatama ili zaduživanje vezano uz druge valute, osobito švicarske franke, gdje je tečaj promjenljiv i izvan intervencija Hrvatske narodne banke. Svojedobno su oni bili najpovoljniji, ali i rizični, kako se pokazuje ovih dana.

Kuna pada, opterećenje raste

Kuna je u posljednjih godinu dana u odnosu na CHF oslabila za 12,3 posto – što se bitno odražava na rate svih, osobito stambenih kredita, koji su mnogima najveća stavka. U tom su postotku povećane i rate. Slikovito, ako je netko krajem 2007. mjesečno otplaćivao 3800 kuna, danas ima ratu 500 kuna veću. Upitno je da li bi građanima olakšanje donijela konverzija, kojom se kredit s valutnom klauzulom umjesto uz franak vezuje uz euro. Ta se operacija plaća dva posto od vrijednosti kredita, na što se plaća solemnizacija ugovora ili u brojkama: konverzija kredita od 100.000 € „košta“ 14.200 kuna, za što javnom bilježniku valja izbrojati još 2800 kuna.

Privredna banka Zagreb ukida kredite vezane uz švicarske franke, koji su krajem prošle godine u njezinim ukupnom plasmanu činili 23 posto (31% vezan je uz euro, 46% je u kunama). Takvi krediti su najrizičniji i neisplativi, obrazložio je odluku Božo Prka, predsjednik Uprave PBZ-a. „Korisnici sadašnjih kredita nastavit će normalno sa svojim otplatama, ali novih kredita više neće biti, “ rekao je Prka.

No, građani u posljednje vrijeme sve opreznije ulaze u bilo kakva dugovanja – u bankama je pala potražnja za kreditima, ali istovremeno je povećan i oprez banaka, pa dobro provjeravaju kome će odobriti kredit, a kome ne. Jer, iako trenutačno ni jedna ne prijavljuje probleme s otplatom, ovime se žele kredite plasirati u „sigurne“ ruke. Njih je u Hrvatskoj sve manje. Anketa portala MojPosao je pokazala da gotovo 45 posto ispitanika smatra da im je trenutačna financijska situacija toliko loša da im u bliskoj budućnosti neće omogućiti rješavanje stambenog pitanja. Problem nisu samo niska primanja, već i sve češći ugovori na određeno, koji građane automatski isključuju iz kruga potencijalnih korisnika bilo kakvog dugoročnog kredita.

Iako prema procjenama građevinara samo u Zagrebu ima između 15 i 20 tisuća potencijalnih kupaca ili dva do tri puta više nego gotovih stanova i onih u gradnji – tržište stoji.

Smanjena potražnja za stanovima

Smanjena potražnja za stanovima na hrvatskom tržištu nekretnina već je uočljiva, no cijene četvornoga metra stambenoga prostora tek neznatno padaju. Predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Sektoru za trgovinu Hrvatske gospodarske komore (HGK) Dubravko Ranilović iznosi podatak da je na tržištu nekretnina u siječnju zabilježen pad prometa između 70 i 80 posto u odnosu na siječanj 2008., a razlozi pada otežano su financiranje i recesijska psihoza. Ranilović ističe da se već osjećaju negativne posljedice rasta kamata, strožih uvjeta kreditiranja i pada tečaja kune.
I ako bi neki očekivali da bi zbog smanjene kupovne moći građana cijene novih stanova mogle padati, investitori najavljuju suprotni trend.

Đuro Popijač iz Udruge poslodavaca tvrdi da rastu troškovi izgradnje, što objašnjava rastom cijena zemljišta (vezano uz novi Zakon o poljoprivredi), različitih nameta i – što je ključno – rastom cijene novca. Dodatno, hrvatske građane koji bi htjeli „svoj krov nad glavom“ brine što od 1. veljače nekretnine u Hrvatskoj mogu slobodno kupovati i stranci iz Europske unije, za koje se vjeruje da su daleko dubljeg džepa od ovdašnjih kupaca.(DW)