Postaje li stanovanje u Njemačkoj luksuz?

Tko želi lijep stan u boljoj četvrti u Berlinu mora biti imućan. Na jednom internetskom portalu nudi se četverosoban stan u četvrti Charlottenburg, 182 kvadrata, namješten. Stanarina: 8.190 eura mjesečno, plus režije. Dakle ukupno više od 50 eura po četvornom metru. Socijalno prihvatljiva visina stanarine u Njemačkoj iznosi između 6,50 i 7,50 eura po četvornom metru.

To u Berlinu ne vrijedi čak ni za „ponudu mjeseca": stan od 69 kvadrata u istočnim predgrađima za 725 eura. Stan je na šestom katu – bez lifta. Traži se „sportska obitelj" koja „voli obavljati popravke", jer stan treba i renovirati.

Stanarina proždire plaću

U Njemačkoj prosječna neto plaća – ono što stvarno legne na račun poslije odbitka poreza i drugih davanja – iznosi 2.165 eura. Otprilike trećina plaće odlazi na stanarinu. Ali ako se unajmljuje novi stan, onda ni to više nije dovoljno. Četvorni metar se u Münchenu iznajmljuje za 19 eura, u Stuttgartu je 18, u Düsseldorfu i Kölnu između 12 i 13 eura, a u Berlinu se traži 11 eura po kvadratu. „Velika potražnja za stambenim prostorom s prihvatljivom cijenom susreće se s povijesno velikim povećanjima stanarine i nedovoljnom ponudom", kaže se u opisu aktualne situacije na tržištu na portalu firme Immoscout24.

Manje kupovanja, više podstanara

Njemačka je tradicionalno podstanarska zemlja. Kvota vlasništva stambenog prostora u Europi iznosi prosječno 70 posto, a u Njemačkoj je tek 46 posto. U velikim gradovima taj postotak je još manji. Na primjer, u Hamburgu je oko 22 posto, a u Berlinu samo 14 posto.

Širom svijeta rastu cijene nekretnina. Institut ifo kao i Institut za švicarsku gospodarsku politiku su u jednom istraživanju predvidjeli da se u narednih deset godina u prosjeku može računati s godišnjim rastom cijena gradnje od devet posto. Za Njemačku je predviđeno sedam posto rasta. Uzmu li se u obzir i povećanja kamata za stambene kredite, sve to često kupovinu vlastitog stana ili kuće čini nemogućom. Ostaje samo podstanarstvo. To dovodi do povećane potražnje na tržištu, a time i do rasta cijena.

Zašto postoji manjak stambenog prostora?

Institut za sustavno istraživanje Eduard Pestel navodi da Njemačkoj nedostaje 700.000 stanova – naročito u jeftinijem segmentu. Njemačka vlada je najavila da će osigurati gradnju 400.000 stanova godišnje. No ove godine će biti izgrađeno jedva nešto više od 200.000, a iduće godine se očekuje izgradnja još manje stanova. To je izračunao Institut za istraživanje makroekonomije i konjunkture koji je blizak sindikatima.

Rat u Ukrajini i inflacija su povećali troškove gradnje. Stručnjaci su izračunali da je nemoguće graditi za manje od 5.000 eura po kvadratu. Nema dovoljno stručne radne snage i građevinskih materijala, na gradilištima se obustavlja gradnja. U svibnju je izdano za četvrtinu manje građevinskih dozvola nego u istom mjesecu prošle godine.

Socijalnih stanova skoro uopće nema

Za sve manje stambenog prostora s prihvatljivim stanarinama konkurira sve više ljudi. Od izbjeglica koje su u zemlju došle 2015. i 2016. oko 25 posto njih još uvijek živi u državnim prihvatilištima za izbjeglice, jer nisu uspjeli pronaći stan. A 2022. je u Njemačku stiglo još milijun ukrajinskih ratnih izbjeglica. Ove godine se procjenjuje da će u zemlju doći još 300.000 tražitelja azila.

Sada se osvećuje višedesetljetno zapuštanje gradnje socijalnih stanova. Poslije 1950. je uz pomoć državnih subvencija izgrađeno 8,4 milijuna socijalnih stanova. No za te stanove nakon 20 godina više ne vrijedi ograničenje stanarine, pa se ona nakon tog razdoblja formira kao na slobodnom tržištu.

Što radi politika?

Sada se na godišnjoj razini izgradi manje socijalnih stanova u odnosu na stanove kojima ističe ograničenje stanarine. Krajem 2022. u Njemačkoj je bilo svega 1,1 milijun socijalnih stanova, a to je povijesno mali broj. Stranka Ljevica zahtijeva javni program izgradnje stanova kao i fond plativo stanovanje. „Zahtijevam od Vlade da konačno preuzme inicijativu i izdvoji najmanje 20 milijardi godišnje za socijalnu gradnju kao i za gradnju za opće dobro", kaže zastupnica Ljevice u Bundestagu Caren Lay.

Ali Vlada želi štedjeti, nema dovoljno novaca. Savezna ministrica gradnje Klara Geywitz iz Socijaldemokratske stranke Njemačke (SPD) namjerava uvesti porezne olakšice za gradnju. U svibnju 2023. povećane su subvencije za građane koji imaju niska primanja i visoke izdatke za stanarinu, povećan je i broj onih koji imaju pravo na tu vrstu pomoći. Ali to je samo kap u moru.

Socijalne udruge zahtijevaju reguliranje stanarina

Udruge koja se bave socijalnim pitanjima upozoravaju da stanarina sve češće postaje pitanje egzistencije. To je potencijalno toksično za socijalni mir u društvu. Jedna od tih organizacija opominje da adekvatno stanovanje spada u ljudska prava.

U zajedničkom stavu sročenom u takozvanom „pozicijskom papiru" zahtijeva se da se stambena politika opet proglasi javnim i državnim zadatkom najvišeg prioriteta. Traži se reguliranje cijena zemljišta i stanarina. Kritičari takvog koncepta kažu da bi reguliranje cijena dovelo do smanjenja gradnje, jer investitori ne bi bili zainteresirani za ulaganja u nove zgrade.

Živjeti na 7,5 četvornih metara

Problema je puno, pa je malo vjerojatno da će uskoro doći do poboljšanja na njemačkom tržištu stambenog prostora. Jedino u segmentu starijih zgrada cijene donekle padaju, naročito kada zgrade imaju staro grijanje pa će renoviranje i saniranje biti skupo.

Tamo gdje se još uvijek grije na plin i lož-ulje troškovi grijanja će biti još veći, što znači još veći pritisak za ljude s prosječnom plaćom. Jedini izlaz je selidba u manje stanove. Možda će biti više oglasa kao što je ovaj u Berlinu: traži se cimerica za jednosobni stan od 15 četvornih metara. Polovica stanarine iznosi 120 eura.

Pratite nas i na Facebooku, preko X-a, na Youtubeu, kao i na Instagramu