Crisis inmobiliaria china: ¿comparable con la de 2008?

Cualquier historia que se cuente sobre China, un país con 1.400 millones de habitantes y cuya economía se ha duplicado con creces en la última década, implica siempre grandes cifras, cifras enormes y aterradoras.

Hubo, por ejemplo, un escalofrío colectivo en septiembre, cuando los problemas de deuda de uno de los mayores promotores inmobiliarios, China Evergrande, alcanzaron los 305.000 millones de dólares (264.000 millones de euros), como resultado de años de agresiva expansión. Pero aquello era solo la punta del iceberg.

El grupo financiero Nomura estima que la deuda total de todos los grandes promotores inmobiliarios de China supera los 5 billones de dólares. ¿Una cifra suficientemente grande y aterradora para el resto del mundo?

Según Bloomberg News, hay cifras aún peores: dos tercios de las 30 principales empresas inmobiliarias por ventas han sobrepasado una de las tres líneas rojas de endeudamiento establecidas por el Gobierno de Pekín para frenar la especulación inmobiliaria, lo que significa que son insostenibles.

Los peores infractores son Country Garden, el mayor promotor inmobiliario por ventas, y China Railway Construction Corporation (CRCC), que además de propiedades ha construido gran parte de la red ferroviaria de alta velocidad y los sistemas de metro del país. Como Evergrande, CRCC ha cruzado las tres líneas rojas de la deuda.

La venta de viviendas nuevas se desploma por un tercio

Dado que el sector inmobiliario es un motor clave del crecimiento económico, que contribuye en un 29 por ciento al producto interno bruto (PIB) de China, cualquier desplome importante suyo podría amenazar a toda la economía.

Pero, si bien las ventas de viviendas nuevas cayeron un 32 por ciento el mes pasado, debido a que la crisis de Evergrande desconcertó a los inversores, las enormes diferencias en el funcionamiento del mercado inmobiliario chino podrían limitar el impacto del estallido de cualquier burbuja.

"La razón por la que Pekín creó las líneas rojas de la deuda fue para evitar una crisis inmobiliaria como la de Estados Unidos en 2008", explicó a DW Xiaobing Wang, profesor titular de economía de China en la Universidad británica de Manchester.

De acuerdo con Wang, aunque una crisis "tendría un impacto negativo en los medios de vida de la gente, el impacto en el sistema financiero más amplio debe ser limitado."

La razón, según el experto, es que la mayoría de los chinos de clase media tienen ahorros mucho mayores que en Occidente. En 2020, los consumidores chinos ahorraron como promedio el 33,9 por ciento de su sueldo disponible, según Goldman Sachs. Y estos ahorros han sido tradicionalmente usados para especular en la bolsa y en el sector inmobiliario.

"Normalmente, un hogar chino solo pide un préstamo bancario del 60 por ciento para comprar una propiedad", precisó Wang. Esto no se compara con el 3-6 por ciento en Estados Unidos, el 5-15 por ciento en el Reino Unido y el 20 por ciento en Alemania.

"Por lo tanto, aunque los precios de los inmuebles caigan un 20-30 por ciento y se produzca un aumento de los impagos, el sector bancario estará bien", consideró el profesor Manchester.

Los propietarios "sufrirán grandes pérdidas"

Aunque millones de personas "tendrán que soportar grandes pérdidas", es preferible una caída del sector inmobiliario, que se preveía desde hace años, a una crisis que afecte a todo el sistema financiero, como la quiebra del banco de inversión estadounidense Lehman Brothers, en 2008.

Desde que China comenzó a abrirse al mundo, a finales de la década de 1990, la especulación inmobiliaria ha ayudado a cientos de millones de inversores chinos a hacerse enormemente ricos. Entre 2000 y 2018, el precio de la propiedad media se cuadruplicó.

Los precios de los apartamentos en la capital, Pekín, han alcanzado 55 veces el valor de los ingresos medios. El mercado inmobiliario chino ya duplica el tamaño del mercado inmobiliario de Estados Unidos y, en 2019, tenía un valor de 52 billones de dólares.

Algunos promotores se hundirán

Es probable que Pekín gestione cuidadosamente cualquier colapso de Evergrande, que emplea a 200.000 personas y mantiene indirectamente tres millones de puestos de trabajo, para limitar las repercusiones en la economía en general. La empresa ha evitado, hasta ahora y siempre en el último minuto, el impago de dos obligaciones de deuda. Otro plazo de pago vence la semana que viene.

"Obviamente, habrá algunas pérdidas para los bancos, pero la gran mayoría de los promotores podrán pagar sus deudas", aseguró Wang.

Este profesor titular de economía de China de la Universidad de Manchester cree que es poco probable que los precios medios de los inmuebles caigan más del 20 por ciento, y mucho menos en algunas ciudades.

Esto no se compara con el desplome del 50 por ciento que sufrieron varias ciudades estadounidenses en 2008. Aunque Pekín seguirá desalentando la especulación e incluso probando un nuevo impuesto sobre la propiedad en algunas ciudades, Wang cree que el mecanismo correctivo será breve.

"La urbanización en China está a medio camino", explica, y prevé que la China rural continuará mudándose a ciudades de segundo y tercer nivel; "A medida que aumenten sus ingresos y su nivel de vida, querrán mejores viviendas."

(gg/rml)