¿Burbuja inmobiliaria en Alemania?

Los colonienses lo tienen fácil. Su símbolo es la catedral y es tan alta que puede verse desde prácticamente toda la ciudad. Pero en otras ciudades como Hamburgo o Berlín, quien quiera tener el símbolo de la ciudad cerca de casa tendrá que hurgar en el bolsillo. Según un estudio del Bundesbank, el precio de la vivienda en las siete ciudades más grandes de Alemania es un 20% más caro que la media nacional

Este hecho se puede atribuir a la mejora de las perspectivas económicas respecto a hace 10 años, aclara Hermann-Josef Hansen, director del departamento de Cojuntura y Crecimiento del Bundesbank: “También los bajos intereses hacen la vivienda más asequible”. Además, según el experto, la tendencia actual es invertir capital en bienes seguros debido a la crisis económica y financiera, con el consiguiente aumento de la demanda y de los precios.

Burbuja inmobiliaria en Alemania

En vista del rápido aumento de los precios en Alemania, algunos comparan este fenómeno con lo ocurrido en EE.UU., Irlanda y España en los últimos años. También allí se produjo un boom inmobiliario en un momento de crecimiento económico. Pero al final explotó la burbuja, provocando la suspensión de pagos y arrastrando a la economía mundial a una gran crisis.

Precisamente por eso es necesario que el Bundesbank observe atentamente el fenómeno, según el profesor Michael Voigtländer, del Instituto de la Economía Alemania (IW). El experto no ve peligro en Alemania, ya que la situación es muy distinta: “Por ejemplo, en España en muy pocos años se dobló e incluso triplicó el volumen de crédito para la compra de casas. En Alemania dicho volumen permanece relativamente constante”.

Aquellos posibles compradores que disponían de poco capital recibieron grandes créditos y eso disparó la crisis en países como España o Irlanda. En algunos casos sólo era necesario un 10% del precio de venta y así de dramáticas fueron posteriormente las consecuencias cuando explotó la burbuja.

Eso sería imposible en Alemania, opina Voigtländer, debido al alto porcentaje de capital propio exigido aquí para lograr un crédito. Además, la especulación aparece cuando las perspectivas son muy optimistas y los inversores esperan conseguir altos beneficios en pocos años. Y "ahora mismo, no es el caso”, dice el experto del IW.

Oferta y demanda

Voigtländer aclara que los propietarios utilizan el bajo interés para amortizar el crédito, mientras los inversores protegen su capital frente a otra crisis. El alquiler además también ha subido, hecho que perjudica a grupos de bajos ingresos como jubilados y estudiantes, pero por otra parte da indicio la buena salud del mercado. Así opina también Hermann-Josef Hansen del Bundesbank: “El precio muestra la escasez. Además el aumento de los precios está concentrado en grandes ciudades muy atractivas”.

Expertos como Klaus J. Beckmann, director del Instituto Alemán de Urbanismo (DIFU), piden incluso que las ciudades más atractivas pongan a disposición más superficies edificables. Por ejemplo, terrenos de antiguas fábricas o infraestructuras ferroviarias abandonadas.

Ante voces críticas que argumentan que las casas construidas ahora caerán pronto en desuso debido al estancamiento de la población, Beckmann contradice: “eso se puede defender al principio pero también se da un contrasentido. El número de personas que comparten techo se reduce cada vez más y por eso se necesitan más viviendas para la misma población”.

Problema puntual

Los resultados del informe del Bundesbank no deberían provocar un ataque de pánico, dice el director del DIFU. Es vedad que los precios han subido en Hamburgo, Múnich o Frankfurt, “eero en entornos que han sufrido caídas demográficas como la cuenca del Ruhr o el Este de Alemania, el mercado no se mueve y no llegan inversores, ya que no no hay inquilinos para los inmuebles. Allí no va a pasar nada".

Por su parte, Voigtländer advierte que el Bundesbank usa un modelo de cálculo econométrico para su estudio. Así se pueden analizar el aumento de precio y el alquiler, pero tiene un punto débil: el factor humano. “Que las preferencias hayan cambiado y ahora se pague un poco más por vivir en el centro, radica en parte en el aumento de la movilidad. Muchos ya no quieren un segundo coche o simplemente no quieren tener que desplazarse”, señala Voigtländer.

En principio, es un buen indicador que el capital privado invierta en la ciudad. Además de asegurar el patrimonio, también induce a enraizarse, dice Klaus J. Beckmann: “Uno se lo piensa dos veces a la hora de mudarse a otra ciudad y eso ofrece estabilidad a los barrios y las personas que viven desde hace tiempo allí.” Pero seguramente, en los próximos años será difícil pagar una casa en las mejores zonas y quien no se lo pueda permitir, tendrá que conformarse con vivir a las afueras.