Alemania no es país para comprar una casa por primera vez

El diario alemán Frankfurter Allgemeine Zeitung publicó dos titulares juntos. "El 48 por ciento de los hogares de Alemania son ya propietarios”, rezaba uno de ellos, mientras que el otro anunciaba que "Los precios de las propiedades siguen creciendo”.

La Oficina Federal de Estadística reveló el martes (16.04.2019) algunas cifras que indican que a comienzos de 2018 "casi la mitad de los hogares pueden llamar propia a su casa”. Tras años de estabilidad económica, sorteando las tormentas que hacían naufragar a otros países, cabría esperar que el "barco” alemán de la propiedad estuviese zarpando finalmente. Sucede, sin embargo, lo contrario.

"Es sorprendente, Alemania es uno de los países más ricos de Europa,  pero tenemos tasas de propiedad de vivienda muy bajas”, dice el especialista inmobiliario Pekka Sanger, del Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW, por sus siglas en alemán). A su juicio, la fortaleza de la red social y del sistema de pensiones hacían que no fuese necesario comprar una casa en el pasado.

Otros factores que históricamente han alimentado la demanda del alquiler son las altas tasas de interés, los altos depósitos que exigen los bancos y el estigma cultural contra la deuda (en alemán no hay una palabra para la hipoteca), esto último vinculado con la hiperinflación de la década de los 20 del siglo pasado y la reconstrucción del país tras la guerra.

Altos precios pese a los bajos tipos de interés

Estos días, los bajos tipos de interés y la urgencia de no ser excluido del mercado inmobiliario hacen que tenga sentido comprar en muchas ciudades de Alemania. Las tasas de interés han bajado de un 4,33 por ciento a un 1,65 por ciento en una década. Pero, a pesar de un aumento en los precios de las propiedades, con Berlín convirtiéndose en el mercado inmobiliario de más rápido crecimiento en el mundo el año pasado, el aumento esperado de compradores no se ha manifestado.

Sanger cree que "la vivienda puede convertirse en algo tan importante como en otros países por los cambios demográficos, como el envejecimiento de la población”, pero señala que, pese a que pueda parecer una opción sensata, la propiedad de la vivienda está cayendo por varias cuestiones.

En Alemania, algunas empresas privadas tienen un gran número de propiedades y las alquilan. Esto funcionó bien durante mucho tiempo, pero a medida que el país se urbanizó los precios del alquiler en las zonas atractivas se dispararon. El alquiler se ha encarecido en más de un 50 por ciento en nueve ciudades desde 2005, según el Comité Central Inmobiliario (ZIA).

Deutsche Bank, por su parte, dijo en un reciente informe que "esperamos que en los próximos años los precios de la vivienda sigan subiendo en todas las áreas cubiertas”, mientras que el ZIA advirtió de que la construcción de nuevos hogares se está "descuidando por completo”.

Solo Bulgaria, Grecia y Dinamarca están peor

La falta de una vivienda asequible ha tenido un efecto terrible en quienes tienen menores ingresos. Alemania está en la retaguardia europea con respecto a la llamada sobrecarga del costo de la vivienda, es decir, que la gente tenga que gastar más de un 40 por ciento de sus ingresos en la vivienda.

Un 16 por ciento de la población entra dentro de esta categoría, el cuarto mayor porcentaje de toda la Unión Europea, y peor que Turquía. Aunque los derechos de los arrendatarios han protegido al sector del alquiler de las consecuencias más nefastas de los altos precios en comparación con otros países, nadie sabe cuánto puede durar esto.

"Estamos viendo una caída en el número de primeros compradores. Los bajos tipos de alquiler benefician a los compradores de propiedad, ya que hacen las hipotecas más atractivas, pero esto tiene efecto alguno sobre el costo de la entrada, que también está vinculado con los precios de la propiedad”, dijo Sanger.

"En 2011, cuando también había tipos de interés bajos, vimos un aumento en estos primeros compradores, pero esta vez el costo de la entrada ha aumentado y convertirse en propietario está fuera del alcance de la mayoría de los jóvenes”.

(eal/rrr)

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