Mietendeckel: Eine weltweit gescheiterte Idee
6. Februar 2020
Es gibt wenige Themen, die Städte über Kontinente und Länder hinweg vereint. Mieten sind so ein Thema. In fast jeder Großstadt, ob in den USA, Schweden oder Deutschland, klagen die Menschen über zu knappen Wohnraum und steigende Mieten.
Auch in Berlin. Das hat die Abgeordneten der Stadt veranlasst, einen drastischen Schritt zu gehen. Für fünf Jahre werden die Mieten sozusagen eingefroren und zwar auf den Stand eines Stichtages, den 18. Juni 2019. Vor diesem Stichtag wurden in Berlin nochmals viele Mieterhöhungen ausgesprochen. Dazu soll eine Mietobergrenze bei zu hohen Mieten kommen. Ausgenommen davon sind Sozialwohnungen und Neubauten, die nach 2014 erstmals bezogen wurden. Berlin greift damit massiv in den Mietmarkt ein. Zu massiv, sagen Kritiker und drohen mit einer Klage.
Den Weg, den Berlin im Kampf gegen steigende Mieten beschreitet, sind Städte auf der ganzen Welt bereits mal mehr, mal weniger intensiv gegangen. Es gibt fast kein Land der Erde, das nicht schon einmal Mietpreiskontrollen ausprobiert hat.
Mehr Schaden als Nutzen
Selten ist die Meinung von Wirtschaftswissenschaftlern so einhellig wie beim Thema Mietpreiskontrollen: Sie richteten langfristig mehr Schaden an, als das sie Nutzen brächten. Das eher konservativ-geprägte "Manhattan Institute for Policy Research" in den USA beispielsweise stellt Mietpreiskontrollen ein vernichtendes Urteil aus. Sie seien weder geeignet mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, noch seien sie eine Lösung in der Bekämpfung von Armut, Ungerechtigkeiten und Segregation innerhalb von Städten.
Viele Ökonomen sehen einen Widerspruch zwischen Mietendeckel und Marktlogik. Die Mieten werden zwar kurzzeitig stabilisiert, Investoren werden aber gleichzeitig abgeschreckt. Dadurch stagniert der Wohnungsmarkt. Vermieter können es sich dann nicht mehr leisten, ihre Wohnungen zu modernisieren. Gleichzeitig entstehen nur wenige neue Wohnungen, da Investoren fehlen. Für Marcus Cieleback, Chefsvolkswirt bei dem Immobilieninvestment-Unternehmen Patrizia, steht im Gespräch mit der DW fest: "Mietendeckel kurieren das Symptom der steigenden Mieten, die Ursache des fehlenden Wohnraums wird damit nicht beseitigt."
Andere Studien hingegen verweisen darauf, nicht nur auf die ökonomischen Bedenken zu achten, sondern auch auf die unmittelbaren Vorteile für Mieter zu schauen.
Zwei Generationen Mietpreiskontrollen
Trotz seines fast durchweg schlechten Rufs bei Ökonomen, greifen Regierungen immer wieder auf Mietendeckel zurück. Städte verfügen über ein ganzes Instrumentarium an Mietpreiskontrollen: die etwas schwächeren Mietpreisbremsen mit einigen Schlupflöchern für Vermieter oder die weitaus rigoroseren Mietendeckel, die dem Staat weite Befugnisse einräumen. Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung unterscheidet zwischen fördernden und restriktiven Instrumenten, um den Wohnungsmarkt zu regulieren. Die Mietpreiskontrollen fallen unter die restriktiven Maßnahmen, während der Bau von Sozialwohnungen eher zu den fördernden Maßnahmen gehört.
In Europa und Nordamerika haben sich Mietpreiskontrollen vor allem kurz vor und während der beiden großen Weltkriege des 20. Jahrhunderts entwickelt, als der Wohnraum in Städten knapp wurde und die Mieten rasant anstiegen. Regierungen reagierten rigoros und froren die Mieten ein, teilweise auf das Niveau, das vor dem Krieg bezahlt wurde. Nur der Staat durfte die Mieten wieder erhöhen. Die Folge war: Vermieter konnten und wollten ihre Wohnungen nicht mehr modernisieren, ganze Stadtviertel, wie etwa in New York, verfielen.
Daraufhin setzte in den 1970er Jahren eine zweite Generation an Mietpreiskontrollen ein, die sehr viel moderater waren. Die Gesetzgeber regulierten nicht mehr das Mietniveau als Ganzes, sondern nur die Wachstumsraten der Mieten, also wie stark eine Miete steigen darf. Meistens wurde dieser Wert noch an eine andere Referenzgröße wie den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Jene zweite Form der moderaten Mietpreiskontrollen ist bis heute in vielen Ländern in Kraft.
Auch in New York ist diese Evolution der Mietpreiskontrollen bis heute spürbar. In der Stadt fallen etwa 22.000 Wohnungen unter Regelungen, die im Zuge der ersten Generation an Mietpreiskontrollen eingeführt werden, sie werden "first generation rent control" genannt. Deutlich mehr, rund 966.000 Wohnungen fallen unter die sogenannte "rent-stabilization" der 1970er Jahre. Die Mieten dieser Wohnungen werden also eher stabilisiert als kontrolliert.
Mietpreiskontrollen beschränken sich aber keineswegs nur auf die Vergangenheit. Erst im Juni hat der Bundesstaat New York einen neuen, allerdings umstrittenen, da recht restriktiven Mietendeckel beschlossen und Basel gerade eine Wohnschutz-Initiative auf den Weg gebracht. Berlin ist also in guter internationaler Gesellschaft. Was aber aussieht wie ein Siegeszug einer strengen Mietpreis-Politik ist außer in New York und Berlin eher das Gegenteil.
Deregulierung statt Regulierung
Denn Basels Wohnschutz-Initiative wurde beispielsweise in Abgrenzung zu Genf entwickelt. Genf hat seinen Wohnungsmarkt stark reguliert und dadurch dazu beigetragen, dass die Mieten steigen und Investitionen ausbleiben. Die Denkfabrik "Avenir Suisse" analysiert, dass die strikte Mietpreis-Politik diejenigen bevorzugt, die lange in ihren Wohnungen bleiben. Mit anderen Worten: "Wer in Genf umzieht, verliert". Davon fühlen sich die Basler abgeschreckt und suchen deshalb eine wirtschaftsfreundliche Lösung, schreibt die Basler Zeitung.
Steigende Mieten auf Grund einer Mietpreis-Kontrolle klingen zwar widersprüchlich, sind aber auch in Schwedens Hauptstadt Stockholm der Fall. Das Problem entsteht, wenn es einen regulierten und einen unregulierten Wohnungsmarkt gibt. Schweden gehörte lange Zeit zu den Ländern, die am stärksten ihre Mietpreise kontrollierten. Mit wenig Erfolg, die Mieten steigen unaufhörlich und Wohnraum wird knapp.
Die Folge: Während die Mieten auf dem unregulierten Markt steigen, ist der Drang nach Wohnungen mit einer gedeckelten Miete riesig. In Schweden kann sich jeder, der eine solche Wohnung haben möchte auf eine Liste eintragen. Die Warteliste hat die 600.000 Interessenten bereits überschritten, im Schnitt dauert es elf Jahre, bis man so eine Wohnung bekommt. Vor allem in Stockholm ist die Lage gravierend.
Besonders benachteiligt sind einkommensschwache Familien und Neubürger, die nicht jahrelang auf eine Wohnung warten und sich gleichzeitig aber auch kein Eigentum leisten können. In Schweden blüht inzwischen ein Schwarzmarkt mit illegalen Untermieterverträgen. Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) hat deshalb Schweden in einer Studie aufgefordert, die Mietpreiskontrollen zu lockern. Die schwedische Regierung hat bereits mit einer Deregulierung begonnen.
Der internationale Blick zeigt, dass Mietpreiskontrollen weder ein deutsches noch ein neues Phänomen sind. Sie kommen und gehen, mal greifen sie stärker in den Markt ein, mal weniger stark. Es ist eine politische Maßnahme, die auf eine der drängendsten Fragen der Zeit, wie Städte das Grundrecht auf Wohnen sichern können, eine scheinbar sozialverträgliche und schnell umsetzbare Lösung verspricht.
New York, Genf, Schweden und viele weitere Beispiele zeigen aber auch: Ein so rigoroser Eingriff in den Wohnungsmarkt geht selten gut und macht so gut wie immer eine Nachjustierung nötig. Für Volkswirt Cieleback müsste eine Regulierung der Mietpreise immer auch mit Maßnahmen einhergehen, die gleichzeitig Wohnraum schaffen. Allerdings sei ihm kein Beispiel bekannt, bei dem das konsequent umgesetzt worden sei.